中国房市逐将取决于90后生活态度...

2009-11-10

    构成中国房价的主要因素,在政策、开发商和消费者三方面中,无疑,消费者是主要的,最终极的因素。政策因素最核心的是制度、土地,是依照当现社会经济条件的规则,在满足了集团利益达到一定极限之后,最终的利益还是要以消费者为依归;开发商则依赖银行资金和造势手段是这一代新生资本家特有擅长,有一定历史局限性,其最根本的存在性还是要受制于社会消费者的认同;而消费者,作为消费、实现产品价值的终结者,作为构成政府和开发商的存在基础,最终将决定市场的根本方向和状态。这是我关于政府、开发商、消费者三只市场之手博弈以及博弈之后的结局的观点。

    那么,未来的房地产价格走向如何呢?近期,现实的走向,取决于国家经济发展水平,取决于政策制度的导向,更取决于筑成消费大军的70、80消费者。处在房地产市场亦然很不成熟的客观背景下,这三种因素的博弈中,消费者在短周期里将还是处于下风地位的,主要是房地产过去的价格基础低,形成巨大的涨价空间,加之中国经济的过快发展、开发商的造势与消费者的弱势等交互作用。时下的房价:将基本处在这政府导向性的不断波动或总体上涨趋势中,呈现MM...型的波动。其时间阶段,我总体判断还有5--8年。

    5--8年以后,主导市场的主体将逐渐转向住房的居住者,包括购买和租住,尤其是新成长起来的90后。这一代是中国历史尤为特殊的一代!其父辈是60后,爷辈却是30、40年代人,三代都是真正的跨时代人。其生活形态是独特的,其生活改变性也将跨度极大。那时,地产商的造势与各色营销手段将受到前所未有的挑战,新生的消费者将对你的一切叫嚣、炒作根本不买账!90后对产品、服务的需求以及权益的维护能力也将是超越前辈,那时所谓的看涨不看跌的信条将失去规律性。房地产市场将真正开始进入消费决定存在的新时代。

    艾力森分析,50后、70后、80后的社会背景都具有一定的顺从-观望-发展型的基础,观念缺乏弃变性。而90后则完全不同,历史教育的延承和新时代发展的巨大诱惑,与80后相比,90后将深度改变人们的固有观念,形成新型的生活价值观及态度,这一代的成长将无疑充满革命性。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

图1:2008到2010年购房决策者的年龄呈趋小变化

 

 

 

 

 

 

 

图2:2008到2010年购房目的在向投资型演变

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

图3:30岁上到30岁下的购房者其关注因素在改变

 

    艾力森近期的多项研究表明,90后的生活形态将更具有普世性、颠覆性,而在许多核心价值观上与80后相比却具有回归民族固有传统理念的特征,这种特征更具有现实性与历史根基。加之,国家经济发展与社会、环境发展的协调性的加强,现行制度行使局限性矛盾的显现,等等。未来房价的根本演变,将取决于90后的成长,他们的生活观念、态度将成为决定要素。

撰文:海平  {进一步研究信息和数据,请与公司数据部门联系购买}

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撑起北京高房价的五根柱子...

2009-11-10

第一根柱子:22~31岁的婚龄青年,购房用途:结婚自住

   这是所谓刚性需求中最刚性的。目前,我国22~31岁的婚龄人口处在高峰阶段,群体大,是支持房价升值的第一根柱子。典型的80后消费群体:购物看重个性,选择性不强,不计后果型思维方式。购房资金来源:父母提供,80后的青年父母中不乏正值旺年的政府官员和生意致富能手,这一代父母文革情绪浓厚,决事受主观和群体影响大,好随波逐流,缺少远见分析,娇惯孩子,女孩子更是冲动性强、我行我素。婚姻观念自相矛盾,向上天,但却飞不遥远,终不得不落于俗套,对有一套房子才结婚的要求很苛刻。因此,这个群体是市场里最不能忍受持币待购的积极购房者。

第二根柱子:一般住房投资者,购房用途:倒房,赚升值价值

随着近十年来北京房价的一轮一轮升起,不少早期购房者都成为百万、甚至千万财产拥有者,加之其它领域的收益、股市游离出来的逃逸资金,这个群体和购买力已经相当庞大,即使稍具资金实力的人,也都想在房市中大捞一把。利益获得者型自信消费心态,看房选房水平较高,购房直奔位置等商业性优势。资金情况:比第一根柱子好的多,而且有的有进一步融资渠道,是市场中最活跃的群体。这个群体不仅善于选择,而且自然迎合开发商的促销,制造鳌头、托盘、扎堆是能事,是市场里左右一个楼盘旺淡的生力军。

第三根柱子:资源型致富者购房,购房用途:投资和消费都有,但以投资为主

 山西煤老板、京城周边铁矿老板是最典型的特征。有钱!是这个群体最大的属性,生财相对容易,距离京城近,成为其对住房选择性最不强的又一特点,购买扎堆,相信广告和促销,信赖国字头文件,市场已有风吹草动就沉不住气,花钱大手笔,几套几套的购买,甚至按幢合伙团购。市场里人数不多,但资金量集中,常常左右销售形势,是开发商营销争夺的对象。

 第四根柱子:北漂一族,外地来京打工者,购房用途:自住为主

5年、10年的京城打工生涯,积累有一定资金,也到了而立、不惑之年,买一处房产,现一座成就,为北漂岁月打一个结,是这类北漂一族人的心语。这个群体艰辛、坚实而理性,对购房已是等了又等,特别看重住房的规模感、地位感,买房子不仅是买一个新样的北京生活,更是买个朋友、买个社会的一个证明。不能输,是这个群体的特点,特别认真的选购住房,会收集一切可以参考的信息,打听一切可以借鉴的口碑、途说。随着京城人口的聚集、膨胀,这个群体人口也已非常庞大,正成为北京住房消费的重要刚性来源。

 第五根柱子:境外资金和集团购买,用途:投资升值

这个柱子很难识别,甚至不是群体形式,常以一两个个体的形式出现,具有极强的流动性和目的性。一旦市场里出现一两个个体,市场就会出现风波性异动感。有的团购者甚至使用先进的市场调研方法识别楼盘的商业价值,一旦选中项目,楼市就会被他们搅得摇晃起来。

  以上结果,属艾力森公司市场研究成果,转载、引用请与艾力森公司联系,获得进一步研究数据、成果,也请与艾力森公司联系。

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儿童食品市场的深度细分...

2008-12-25

    今天的食品市场,特别是休闲食品市场,各类儿童食品可以说占到了较大的比例,其品类多、样式新,什么饼干、果冻、蜜饯等是五花八门,儿童食品消费市场的日益增长,自然也给不少厂家带来了空前的商机,同时也造就了乐事、旺仔等一批行业的强势品牌。但是随着市场竞争的愈演愈烈,笔者看到多数儿童食品厂家在营销上普遍存在跟风模仿的现象,更多者由于没有做好深入的市场细分,以致商机丧失、竞争乏力。 

      儿童的“成长需求”需要细分   
      儿童是属于“成长型”的消费者,伴随不同的“成长期”,他的消费需求自然不一样,这与相对稳定的成年消费群体不尽相同。因而我们的产品定位都需要围绕儿童的“成长需求”来做文章,总体来看:0-12岁的儿童一般在“体格发育”、“智力培育”、“大脑发育”、“品质教育”这四方面最需要父母及社会的关怀帮助;具体而言,0-6岁的儿童相对需要“体格发育”与“智力培育”方面的相关食品;6-12岁的儿童则偏向于“大脑发育”和“品质教育”方面的食品。因而,这就要求我们的企业在顺应儿童消费群体的不同特征时,还需针对重点关注的“儿童成长需求点”开发出不同个性的产品来。从目前市场来看,针对“体格发育”和“大脑发育”的产品较多,如乳制品、大脑保健品等,而针对“智力培育”与“品质教育”的产品却较少。有的厂家可能认为那应该是儿童趣味知识书籍才能办到的事情,其实不然!在商场中笔者发现,现在一些企业针对3岁左右的幼儿专门开发的“数字饼干”其实就不错,很值得借签!因为这些幼儿在享受食品的时候,还能得到父母的教育,可谓“寓教于食”。而针对“品质教育”,我们也完全可以把一些“寓教于乐”的故事等印在包装上面,这对儿童消费者来讲,可是“食中受教”的好事!所以,我们企业在开发推出儿童食品时,应努力把儿童最需要的“成长关怀”和“生活乐趣”相结合。不过,这里值得一提的是:在满足儿童个性化的成长需求时,还应注重产品本身的质量、营养与健康。   

  消费行为需要细分   
  儿童消费群体是典型的感性消费者群,他们一般在品牌与品质方面的认知度都较低,且对优劣产品的辨别能力也较差。习惯上,直接购买食品的儿童消费者最注重产品的外观因素,包装设计的风趣、好玩和颜色图案的新奇、鲜艳等都能有效吸引他们的注意力,他们一般会选择有自己熟悉或喜欢的动物、人物形象的产品购买,而对产品的价格与内在因素等却不太在乎。那么,儿童食品真是儿童自己完成了“消费行为”的全过程么?当然不是!一般情况下,0-6岁的儿童零食90%以上是由家长决定、家长购买;而6~12岁的儿童中有70%的则多数时候是自己决定并亲自购买,当然,父母放心儿童亲自购买的通常也只是小食品类。鉴此,这就要求我们须根据儿童食品的具体消费行为采取针对性的促销方案,现在,不少的企业在针对儿童消费行为做促销或广告宣传的时候,多忽略了父母的干扰因素或儿童的主动因素,实际上,这两种因素都并存于儿童食品的问题现象之中,因而,我们必须针对锁定的儿童群体的年龄特征来展开市场推广。因为,从消费行为的意义上讲,孩子和家长这两者在消费心理、购买偏好、购买习惯等方面区别很大,儿童普遍看好“产品包装”的“新、奇、乐”,并会受周围小伙伴的影响,对某种产品产生购买欲望,其随意性、冲动性很大,可以说是感性消费的代表群;而家长则属于理性消费,他们一般比较考虑食品的卫生、口感、风味、质量及价格等全面因素,并有明显的“品牌产品”购买行为,“产品是否有利于孩子健康”也是其购买时考虑的重要因素之一。所以,根据不同年龄段的儿童消费群体研究其不同的消费行为表现、和根据不同的产品、品牌与市场研究不同的消费群体情况对我们的生产厂家来讲都至关重要!   

    在休闲食品与儿童食品之间深入细分   
    儿童的“非主食”食品通常被人们称为“零食”,但是随着人们家庭生活水平的不断提高,“零食”今天已不再是儿童的专利,它已成了老少皆宜、大众青睐的“休闲食品”,所以,儿童食品在某种意义上又是休闲食品的重要组成部分。不过,在“休闲食品”代替“零食”概念的情况下,“儿童食品”与“休闲食品”虽然相得益彰、互为促进,但却没有形成有效的市场区隔、建立各自专属的产业形象。现在不少企业明明专做的是儿童食品,却定位于太笼统的休闲食品范畴,这样一来就严重模糊了目标消费群体,造成儿童消费群体对产品与品牌的认知度不够。当然,从产品特征上讲,一些儿童食品虽然对老年人、青年人来讲都可以食用;不过,为了有一个清晰的目标群体和品牌属性定位,我们必须在两者之间进行抉择,因为“休闲食品”的范围是比较广的,它包含各个年龄阶段和不同消费层面的消费者群,而一旦定位于“儿童食品”,这就有利于我们在儿童食品产业领域塑造自己的品牌形象、通过鲜明的市场定位建立自己的差异化特色。   

    目标市场需要细分 
    同是一种儿童食品,但在不同的目标市场,它的市场反映决不一样,如“小馒头”产品在北方市场就比南方市场要好销些。近年来,随着市场的不断扩大,儿童食品的品种已是上百过千,包含了膨化类、油炸类、果蔬类、糖食类等十多个大类。但具体的品类放在什么市场我们必须深入细分,否则会因“水土不服”影响市场整体发展,因为儿童食品多是在地方风味食品基础上进行研制开发的,受地方口味习惯和文化风俗的影响,这就要求我们企业须开发适销对路的产品出来。目前,不少厂家推出一款食品就全国“撒网”,结果就导致了有的目标市场的儿童消费群接受很慢。所以,只有针对不同的产品属性,才能开发不同的重点市场,这也是儿童食品营销的关键点。另外,在根据目标市场消费环境确定产品定位的时候,不能只考虑品类的大宗区分,还应细化到每个产品的特征,这样一来才更有针对性。如:我们只按照薯片类来分布市场是不行的,还要根据不同口味的薯片产品来投放市场,象麻辣味就可以定位于四川,放在广东市场就不太合适了。中国食品报

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首都观众08奥运开幕式满意度评价...

2008-08-15

2008年8月8号,对于中国来说,是个让人激动、让人兴奋的一天,因为这一天,中国将迎来盛大的奥运会开幕式,这是百年以来,中国自己承办的第一场奥运会。7年来,国人为之激动、期盼。但到了08年,罕见的灾难接踵而来,国际恐怖势力威胁、以及本届奥运会的规模空前等,都为顺利举办、开好这次奥运会带来了巨大压力。自进入7月以来,政府、各界的压力已经感染、影响了生活在北京的人们,第一次经历主办奥运的快乐中国人却又不得不担心开幕式能否顺利进行。

  8月8日8时,期盼已久的奥运开幕式终于准时上演,几个小时之后,无论从现场走出来,还是通过电视观看了开幕式的人们,纷纷流露出对开幕式的赞美、惊叹之词。那么,更多的人们是怎样评价这次开幕式的呢?开幕式与人们早期的期望之间有没有距离?观看之后,作为近地受众的首都观众其综合满意度有多高呢?开幕式有哪些不足,人们有什么意见和建议呢?艾力森公司从8月9日开始快速安排了一次电话访问调查,现把这次对北京观众的调查结果分析如下。

 

    开幕式前:高度期待

    被调查观众中,对奥运会表示很关注的占90.5%。

    人们在奥运会开幕之前的总体期望度是8.81,并有9.02的奇迹预期。

 

    感知效果:高度满意

    节目效果和节目内容评价9.45分;

    观看方便性评价9.55;服务质量9.78

    感知价值:总体非常满意

 

    总体满意度9.57,高度满意!

 

    看开幕式很值,观众感知价值9.93,超值享受!

    奥运闭幕式、残奥会开、闭幕式期待观看度为9.79

    成年人普遍满意

    除18岁以下的观众对奥运会开幕式的总体满意度评价低于9分外,其他各年龄段观众对奥运会开幕式都给予高分评价。

    理想的杰作

    90.5%的观众表示这次开幕式是自己理想中的开幕式

 

 

    观众评价奥运会开幕式有三大成功点

Ø       在文化上,突出地展现了中国文化特色,以及中国人的平和大度心态;

Ø       场面宏大、感染力强,使人震撼和激动,视觉效果应用好,意境好;

Ø       表现形式新奇而恰当,中国画卷展现中华千年文化,点火仪式新颖、夸张,令人震惊。

 

    两点不足

l       14.3%的观众指出节目配置不当:认为中国元素过多,缺少国际文化,古代元素较多,应多展现现代中国。

 

2       4. 8%的场外观看觉得视觉效果不尽理想:观众认为:摄像处理不好,有需要远观的表演,却将镜头拉近,让人感觉不到场面的宏大、气势磅礴感降低。

 

    对奥运会闭幕式及残奥开闭式的建议

    1  多一些国际元素。

    2  视觉效果改进,让电视观众有身临其境感。

    3  节目精炼一些,不要太多古代文化。

    4  减少运动员入场时间。

 

    特别声明:上述调查分析报告的结论和观点均根据调查数据产生,不代表本公司及个人观点。

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小长假,今年旅游市场再升温...

2007-11-10

    今年“清明”小长假北京气温迅速回暖,春光明媚,适宜人们出行。小长假的到来究竟给北京旅游市场增加了多少收益?小长假的旅游又呈现了怎样的特点?我们先来看一组数据。

    据北京市旅游局统计:清明小长假期间,北京市共接待国内游客203万人次,同比增长10.1%;旅游总收入8.1亿元,同比增长11.3%;其中北京市民在京游共计148万人次,同比增长7.4%;旅游消费1.9亿元,同比增长6%;各地来京旅游者55万人次,同比增长18%,旅游消费6.2亿元,同比增长13%。清明端午小长假的到来,给平日忙碌穿梭的人们带来了短暂的放松机会。旅游市场也随之升温,艾力森研究显示:

    小长假不仅仅让旅游市场又火了一把,更带动了各类特色旅游的兴起与发展。从“清明”小长假北京旅游市场调查状况来看:

    短途游成新宠:两三天的短途游成为休假人群的新宠,过半的消费者表示,短途游既充分利用假期,放松身心,也节省了费用。

    农家乐市场火爆:对于长时间处在工作、生活各种压力下的城市生活人群来说,更多的人表示愿意体验农家乐,以享受纯朴轻松的田园生活。

    民俗游线路兴起:对于清明端午这样的传统节日里,重温各式民俗,展现民俗风情成为都市人群的新聚点。寒食、植柳、踏青等民俗文化活动兴起。消费者表示,还原民俗,更重要的是对文化内涵的体会。

    ※     北京:玉渊潭4号赏花游客近11万;北京植物园也迎来了5万余名游客。

    ※     杭州:各景区游人如潮,清明小长假期间共接待游客近22万人次;

    ※     安徽:徽州乡村"花海之旅"引来10万踏青游人;

    ※     青岛:海滨游火爆,清明节小长假期间,日接待量在10万人次以上。

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从艾力森06年农村题材研究看农村市场变化...

2006-11-08

项目清单:

    0465:农村建筑用线研究

    0510:某省移动公司神州行用户研究

    0521:西南区域农村儿童营养状况研究

    0535:某市联通公司农村用户满意度研究

    0543:西部某区域农村药店铺货研究

研究发现:

从我公司近期现场执行项目类型,可以发现如下现象:

1、近年来农村市场的商业竞争仍然在加剧,主要是日用消费品和通讯、交通领域;

2、农村市场已经与城市相对连接,也就是说城乡市场已经很难再进行区隔;

3、中国城市化步伐在加快进程,农村市场的消费者占有人口在相对萎缩;

4、农村人口流动频度在加大;

5、人口流动导致农村建筑市场相对委琐,在一定范围表现下降;

6、中国农村建筑市场受“新农村建设”影响大,呈现政策性、整体性转型变化;

7、东、西部开始出现反向差异:东部整体成熟,相对建设速度趋缓,西部则差异型发展,一定地区发展速度加快。

非常发现:

  农村人口新建房的方式和观念正在发生巨大改变,这种改变将产生广泛而深刻的社会和市场效应。

社会方面:农村人口不再沿袭过去的户口限制,开始进入自由迁移时代,农民阶层将发生锐减,新生自由迁途农民工阶层将成为新型特殊社会群体,农民、农民工的家庭生活问题突出,对城市生活的干预力正在加大;

市场方面:出现农村市场生活资料需求增长与人口转移导致的需求转移型下降的研究难题;农村市场受政策干预度不高,与城市市场的关联性愈亦紧密。

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巨大的消费潜力在三四级市场...

2005-11-17

 消费潜力是指尚未开发的消费能力,危机迫使我们思考,中国在哪里?麦肯锡的市场调研表明中国巨大的消费潜力在广大小城镇,那么小城镇的消费潜力究竟有多大?他们的消费水平有多高?他们的消费心理如何?开发广大小城镇市场的难度有多大?由于没有进行过调研,因此大多数企业对小城镇市场的认识还是模糊的,正因如此,才造成了当初长虹家电轰轰烈烈的下乡运动的无功而返。今天当我国正在积极推行家电下乡政策之时,加深对中国广大小城镇市场的理介对企业是有裨益的。

麦肯锡一直在收集和分析中国市场的数据,2005年麦肯锡在30个城市采访了6000个人,他们中既有来自上海的,也有来自半农村城镇的,调查面复盖了除贫困家庭以外的所有收入等级。

调查发现,在很多并不引人注目的小村镇,却生活着数亿具有一定消费能力的消费者,他们是企业未来十年重要的发展机遇。近年来跨国公司将经营目标主要放在沿海大城市,并逐步延伸至二三线城市,但是没有几家跨国企业注意到中国还有1.2万个小村镇,国内生产耐用消费品的企业同样也忽略了这个市场。

其实,这些小城镇的家庭总收入总量已经比一线和二线城市的总和高出约50%,从发展趋势来看,在今后20年内,小城镇中年收入超过3.5万元的家庭每年将增加760万户,而城市中一般每年增加660万户。

此外,企业还忽略了一个重大的机遇,即小城镇中潜在的富裕家庭。企业销售人员往往不关注这些小城镇,认为这些地方太穷,其实虽然这些地方有2000万家庭收入比较低,但是调查发现这些地方拥有平均月收入达1400元的4300万个家庭,它们是市场的主流消费群体。另一个是潜在富裕群体,平均月收入达3800元的3500万个家庭,在中国这种收入水平的家庭不仅有能力购买生活必需品,还有能力购买一些奢侈品,这个潜在富裕群体的收入已接近中国一线城市平均月收入4300元的水平。因此这个群体是企业首要的目标顾客,而中国城镇中的主流消费群体也构成了富有吸引力的市场。

那末中国小城镇的消费行为和心理有何区别呢?调查表明,中国小城镇和大城市居民有较多相似之处。例如他们都有看电视的习惯,比较喜欢逛超市和专卖店,但由于小村镇地处偏僻,人们比较喜欢邮购电视购物或上门直销。

在小城镇的潜在富裕群体中,年轻人的比例高,18-34岁的比例占55%,其中1/3至少受过大专教育,这点和大中城市是不同的,城市中富裕群体的年龄段要高过小城镇,因此小城镇的富裕群体具有独特的消费需求和特征,他们消费比较理性,不像城市富裕群体更感性,讲究刺激兴奋,例如小城镇的富裕群体不会像城里人一样,花几百元甚至更多的钱去听一场游行音乐会,大部会小城镇的富裕群体更看重生活的稳定性,例如有了钱首先建个安乐窝,而不是去高消费,这样给家居行业带来了很大的商机。

此外,中国小城镇潜在富裕群体的品牌意义意识比一线消费城市还要强,59%的受访者非常关注追赶时尚潮流,而一线城市只有50%,这里有两个原因,首先是小城镇居民的信息来源较少,他们不知如何挑选产品,只有相信名牌,其次是小城镇的富裕群体怕被人小瞧了,因此更加看重面子。这些消费心理分析恰好与企业的传统思维相左,不少企业会认为这些偏僻落后地区对产品要求不高,甚至成为推销处理商品的场所,这么想就偏离现实情况了,这也是一些企业开拓这些市场效果不佳的原因。

总之,决不可低估小城镇中,潜在富裕群体的消费能力:例如他们的空调拥有率高达67%,另有12%希望明年购置,这两个比例远高于中国其他城市的比例,手机拥有率和上网程度也高于北京,上海,广州以外的城市,汽车拥有率也高于城市总体水平,这是因为交通不便的缘故。

但是要进入中国小城镇这类市场,并非轻而易举之事。首先是物流成本极高,因为人口高度分散,交通设施落后,销售网络不够完善,小城镇潜在富裕群体人口有1.35亿,它相当于一二线城市的总人口1.37亿,两者家庭平均收入也相近,但是前者分散于全国1.2万个小城镇以及2000个村县中,其市场开拓难度和成本都很高,这也是长虹倪润峰在20世纪90年代末搞家电下乡运动失败的原因,因此对于小城镇市场的开发难度必须有充分的认识。

中国小城镇巨大的消费潜力,对于家居行业的陶瓷工业是个巨大的机会,这些地区的人的消费比较理性,当经济条件许可时,特别是(年青的)潜在富裕群体,他们第一个愿望就是安家置业,而且他们的消费能力已接近中国一线城市的平均水平了,因此要关注这些长期以来被忽略的市场,并且要改变我们的传统观念。首先,进军小城镇是企业的长期的发展战略,而非暂宜之计。当前在危机之中,企业销售受阻,因此对小城镇市场饶有兴趣,但是也有一些企业将该市场当作清理库存的场所,这种急功近利的行为对企业是有害的,正如本文中所分析的,农村中的消费能力并不低,而且他们有其独特的消费行为,比较关注追赶时尚潮流,品牌意识比一线城市还要强,因此作为长期战略,企业必须根据这些市场的特点,专门设计他们所喜爱的产品,因为那里的生活习惯和城市还是有较大差别的,例如,他们的房子不只是厅、卧室,卫浴,阳台,他们往往还需要堆放间,以放置小城镇所需要的杂物生产工具,甚至粮食之类的物品,由于使用环境的差异,这些地方对瓷砖的耐磨性等性能都会有特殊的要求,只有去了解他们,并专门设计他们所喜爱的产品,才会受到这些市场的欢迎。

其次是要设法降低建立销售网络和物流的高额成本,因为这些市场高度分散,而要建立适合该市场的销售网络非一日之功,因此只有将此举作为企业的长期战略才有可能成功。

这次危机给中国制造业出示了黄牌警告,依赖出口之路是走不通的,只有发掘国内的市场机会,才是长久之计,但国内的机会在哪里?麦肯锡的调研指出了机会在小城镇,出乎我们的想象,那里的消费潜力和消费水平都不低,但是机会和挑战并存,只有越过巨大物流成本才能成功,这个具有巨大潜力的市场正等待着我们去开发。

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中国农村建筑市场正发生结构变化...

2005-11-09

艾力森07农村建筑监测研究概述

一、农村房地产发展现状

  截止到2005年,我国共有320.7万个自然村,63.4万个行政村,2.2万个集镇,近2万个建制镇,总建设用地接近17万平方公里,有10亿人口在这里居住、生活、工作,可见农村房地产需求潜力的巨大。自1980年起,农村新建住宅总面积一般在6亿平方米以上,只有1993年最低为4.81亿平方米,最高为1986年达到9.8亿平方米,其次是1996年达到8.28亿平方米。人均住房面积为28.69平方米,农村人均住房面积达到29.68平方米,比城市人均住宅建筑面积的26.1平方米多3.58平方米。虽然农村人均住房面积较高,但住房质量不高:钢筋混凝土结构所占比例仅为37.63%,砖木结构比重为47.57%,还有14.80%的房屋为非砖木、非钢筋混凝土结构。

二、农村房地产存在问题

1、市场混乱和无序

  农村非法占用耕地现象突出,违法出售房产现象时有发生。农村所建住宅,绝大多数都没进行过房屋所有权登记,没有核发过房屋所有权证,致使产权不清的现象普遍存在。建房、守房、出租房屋不订立书面合同,不办理有关手续,极易引发纠纷。农村居民家庭新建住房性质。

2、以自建房为主,建设缺乏规划,产品缺乏特色

  在农村住宅建设中,因缺少规划而存在地点不当、形式不一,出入通道、通风采光、滴雨排水等不合理;用地结构松散,土地资源使用效率普遍不高。建筑形态缺乏特色,部分农村房地产开发采用的几乎都是外延扩展的模式,布局松散、占地面积大、建筑密度低,建筑物的材料浪费大,资源的损耗大,大多数村屯没有配套的基础设施和综合商业设施;且多为平房和低矮的楼房,占用了大量土地,村屯土地的价值极低。

3、农民建房随意性强,建筑施工队伍专业水平差

  农村建筑工程质量低劣,甚至一些承建者不具备施工主体资格,造成建筑工程质量低下且存在安全隐患。

三、农村房地产未来趋

  卢铿称,这是一个房地产市场的转移问题,而眼下农村房地产开发的时机已成熟,我国农村人口城市化进程已经启动,新型建材和工厂化建房方式将出现,政府的基础设施投资已见成效,产业调整与改造正在进行,大量农民外出务工赚钱,有改造旧居的能力,各地农村已形成若干中心城镇之雏型,这些都为房地产商开发农村房地产提供了前瞻性选择。

1、中央政府对新农村建设方面的大力扶持和政策倾斜

  为促进农村经济发展,中央政府提供了巨大发展资金,出台了大量的倾斜政策,连续4个一号文件,预示着新农村建设将成为未来几年的热点。这给坐拥8亿多农民的农村房地产带来了特殊的

发展机遇。新农村建设需要房地产业的支持,以房地产推进农村城镇化进程的时代已经来临。产业转移与结构调整拉动农村房地产业的发展。“三农”问题的逐步解决为农村房地产的发展提供保障。

2、农村房地产具有广阔的市场空间

  2006年统计局数据显示,居住在农村的人口约7.45亿,占总人口的57.01%。根据社科院研究报告,19岁以下人数占人口总量的28.05%,20-59岁人数占比为60.92%,60岁以上人数占比为11.03%。随着20世纪婴儿潮时期出生的人口步入结婚年龄,“人口红利”带来的婚房刚性需求坚挺。

  近几年政府政策开始向农村倾斜,九年制义务教育的推广和农业税的免征,减轻农民负担,农民的可支配收入增加。2006年农民全年人均纯收入为3587元,比2005年上涨7.4%。2006年约有9900万农民工进城务工,增加家庭收入,部分家境良好的农民建造起小洋楼和别墅,改善型住房需求潜力大。

3、金融体系和政策法规搭建交易桥梁

  今年1月20日闭幕的全国金融工作会议,提出加强对农村的金融服务,鼓励和支持适合农村需求特点的多种所有制金融组织,培育多种形式的小额信贷组织。农村金融体系的改革为农村经济的腾飞插上翅膀。印度“尤努斯式”小额贷款银行在中国试点推行,为农民提供的小额信贷有利于解决农民融资困难的问题。

  两会期间将审议《物权法》草案,完善农村集体土地使用权制度和修改补充《物权法》、《土地管理法》等法律,让农村土地流转机制(转包、转让、互换、租赁等)更为灵活。如果土地经营权可以上市交易,农民以土地经营权为抵押向银行贷款,实现房屋购置。山东省“包干到户”的农民土地经营权可以公开挂牌交易,盘活了农村经济,拓宽农民的融资渠道。

4、农民逐渐接受城镇化的生活方式

  农村劳动力向城镇转移,农村城市化进程的过程不仅改善了农民收入和生活,而且改变农民的思想观念。在进城务工的过程中,农民工逐渐接受了后工业化文明的成果,不会排斥城镇化的生活方式。

  珠三角工业比较发达、城市化水平比较高的农村地区,房地产市场呈现出一片热潮。广州、佛山、东莞、深圳、珠海等地成功推行了“农宅公寓化”,将城市搬回家。这些地区率先推进农村房地产的发展,为将来其它地区农村建设提供经验和教训。成功案例彰显“农村房地产”新时代。

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