（高级总监 洪文平）

我们的奥运总算成功了！我们由衷的高兴、由衷的感谢、感激。我们高兴一切没有辜负，最终的成功是一个伟大的胜利！我们感谢，感谢所有人包括自己的付出，虽然也不那么情愿，但最终收获了、成功了，我们因此而相互感谢！我们感激的是，那些曾因安全过于扰民而遭民埋怨的警察、安全管理人员、奥运志愿者，是他们义无返顾，用点点滴滴的辛苦塑造出这丰满的成功与成就，这种感激将化为理解，将使大众更成熟。

有人说，奥运的成功不亚于中国取得了一场伟大的世纪大战的完胜，远远超过了近代一来所有战争的胜利。我同意这个比喻，甚至说是更为美丽、美好的大胜。那天夜里看完闭幕式，我真想大喊：我们胜利了！ 

最近，许多国人都沉静在这个没有敌人的伟大胜利的快乐里。但在感受胜利的日子里，人们也都在担忧着，担忧眼下的困难，眼下的许多棘手问题。而我在思考的是：我们中国能不能、会不会，因为这个成就，开始更好的每一个领域继续学习日本、学习德国、学习美国那种认认真真把事情做好的严谨精神呢？

我们的奥运证明中国的社会总体是成功的，国家是充满希望的！任有多大的困难、险阻，我们都应该坚信国家已经拥有的伟大力量，我们不要轻易的破坏这个力量。我们只能使这个力量发挥的更完好。

奥运本身的成功也检验了中国人是具备认认真真做好一件事的性格和能力。但是，我们时下的问题的确多多，而所有问题的主要根源在于：没能认真、没有对事业真正的负起责任。或者说，是一种细节、手段上的问题。其根源是懒惰，是缺乏监督机制使然。我们在目标上与国际是一致的，甚至有自己的特色或先进性，但在具体行为、效果上很多方面却与国际社会差距甚大，尤其缺乏责任意识，没有精确的做好一件事的韧性。

如果所有领域都能象奥运会一样实施有效的监督、严谨的工作，那我们的国家将是真正的走上盛世。没有这个国家整体的风气、性格，国家、社会的成就就是空的、浮的，短暂的，也是瘪的。我感到，我们工业化的过程太匆匆、太匆匆了，我们太缺乏历练！

改革开放30年，我们成就在于不拘一格求发展，只求发展什么都可以做。可眼下的问题却也在于此，我们如果再不拘一格的唯求发展，将收获的不一定是成功，而是沉重的灾难！我们更需要懂得并行动的是：哪些是不该做的，绝对不能做的。

从业市场研究十几年，我与国人最大的不同在于，求完美、守专业的韧性早已成为自己的性格，自己的人生观。因为我们经历太多因专业的成功和违专业的失败，清晰的数字更是我们清醒而明智。今天上午接待一个从业已10年的同仁，一样的感悟：我们这些死心做研究的人，不图金钱地位，只求理性人生，可以不结婚、不生小孩，但我们追求专业、质量、真实、精确化的人生。

国家应该推出敬业、勤奋、严谨、精细等专业精神的倡导，应该崇尚完美主义、责任精神，以认真负责的发展源动力代替时下浮华、金钱主义的浅见与市侩。

艾力森：海平

    几年来，我和中国发展战略中心的陈枫等几位朋友，时常在一起忧国忧民，感叹世风之日下，岁月之无情。然而，多少次的纵论天下，却不曾想到一切来得这么迅速，这么突然。

    深沉的想一想，却又觉得一切来带也很自然，顺理成章。

    2008，多在多难的中华国度，似乎一年里就要浓缩出千年万年的变化。说这些，许多朋友们都似乎不在乎，更是不同意。然而，一切在突然中变化，在改变中演变着我们自身。

    而汶川这次大地震，似乎孕育千万年的大劫难。把整个中国，从过去30年，几带领导人推动形成的金钱至上、道德沦丧的如梦大发展的岁月里震醒。就连伟大的万科王石征服了珠峰却逃脱不了必然的命运改变，也不过就成为了沧海横流里的一枚细石而已：大浪淘沙，好事不过30年！

    这场地震，将把我们从30年的豪追放逐里拉回脚下的土地，让我们清楚的知道人类的局限，纵是911也只能是几个小小苍蝇般的碰壁。而地球深沉的旋转却不仅迎着太阳给宇宙以多姿多彩的翻转，更在于它伟岸的支撑着地球表面所有的物件，生灵仅仅是其万分之一般的渺小。

    拥有生命，我们才具备存在，拥有诚实，我们才会真享受，拥有无条件的命运后果，我们才可以建立大爱。中国人，似乎一夜间的清醒了：原来房子、车子、金条，都只不过是大灾难里一件很不规则的碎物。

    我们真正追逐的，是浅浅的、薄薄的、脆脆的、弱弱的生命。

完成一个有效的市场调查,必须要有一定的水准，包括所使用的调查员(interviewer，或称采访员)，最好能够经过检定合格，不论是全职或是兼职的调查员。

最近，新加坡市场调查协会(Market Research Society Singapore)今年5月份推出的调查员检定计划(Interviewer Certification Scheme)，至今已有超过110位调查员接受检定。该协会估计我国有约500位全职调查员，它的目标是要在今年内让其中的80%接受检定。这个措施，在欧美以及澳洲等地已经推行。

新加坡市场调查协会日前透露以上数据时建议，本地获认可(accredited)的市场调查机构所聘请的专业及兼职调查员，应接受这个检定。

该协会会长刘丽莎说：“目前，我国约80％的专业调查员，定时的受协会的会员机构的聘用。它们是所有调查工作的床岩，遵循国际标准将能够进一步向受访者保证他们的专业技术和专业精神。”

何鸿亮作为专业市场调查员已经有14年的经验，并且在新加坡各个行业领域拥有全面的实地调查经验。他表示：“人们以为市场研究调查是个入门门槛很低的工作，这导致市场涌进许多不合格者，他们并不遵循调查道德。我希望这个检定计划能够区别专业的调查员，并且为公众提供保证。”

人们生活方式的改变以及研究调查的滥用，已使到不愿受访者比例越来越高。新加坡的市场调查环境的演变，对传统的调查流程带来好些新的挑战。

刘丽莎表示：“15年前，大约每两个人里就有一个愿意向调查员提供意见。现在，这个比例已经下降到每四个人当中只有一个。其中一个因素是生活方式的改变。现在，更多人住在公寓里，调查员无法进入公寓接触他们。工作人士现在待在家里的时间也减少了，而且调查越来越多，人们已较不愿接受调查。

“另一个因素是人们的担忧，他们担心调查员可能尝试把东西卖给他们。这是一个滥用调查研究的行为，称为‘假市调真推销’。”

“假市调真推销”(selling under the guise of research, sugging)是个被广泛使用的手法，销售员通常会先问受访者几个问题，然后才开腔销售或者暗示“赢大奖”的可能。新加坡市场调查协会这些年来收到了好些这类滥用调查的投诉。

因此，该协会指出，市场调查的目的是要收集公众对产品和服务的意见和回馈，以取得有意义的数据和消费行为类型，借以改善产品和服务、满足顾客的需要。真正的调查员是被禁止进行电话行销或者任何方式的销售。作为行业组织，协会需要制止这种不良行为的滋长，维护真正的市场调查。

海平

今天去一个商业项目的现场做环境勘察。座地铁出城，有感想：

之一：世界上最大的爱来源与对生命的理解

有两方面的意思：

一是生命本身是自然万物的一个单元，从这个角度说，一个人的生命不仅属于自己，更属于自然万物，当然也包括社会。所以，我们说：要珍惜生命。前几天与同事也说过，生命是壮观的产物。记得在十几前学植物生理学时，在显微镜下欣赏过小麦花粉的受精过程：上千个雄蕊中的一粒花粉一旦靠近雌蕊，就感受到一种无法抗拒的吸力，使得别的花粉根本无法靠近雌蕊，这枚雄蕊很快熔化于雌蕊之中，即完成了一般意义上的受精。再放大显微镜，进入更加微观的世界观察，看到那雄蕊里的精子细胞象一个活跃的公子，进入雌蕊后很快与卵细胞合为一体，雌蕊似乎被征服、变得异常温顺，我们分明感受到了雌蕊在享受着公子得来的爱情。而没有成功获得雌蕊爱情的其他的花粉，却很快死亡，化为精卵细胞成长的营养。那时，我真切的感受到了比现实中的男女恋爱更为神圣和壮观的生命之美。生命是千万个机会中的一次伟大的偶然，我们所有的人、动物、植物，都是自然之伟大产物。我们实际不属于自己，我们属于创造我们的父母，属于祖先，属于眼前这个万物分解-结合-分解-结合。。。所构成的自然。一个个体其实与别的个体几乎是同共的关系，所以，我们尽管陌生，尽管国内国外、黑黄皮肤，尽管来自不同的地区、族系，但我们在地铁里、人流间，竟能如此相近、相依。我们无须语言对话，竟能看懂一个动作、一个需要、一个招呼、一个笑脸。这是从生的意义上的想象。

昨天晚上，看到电视里说一个地方城市里的居民楼之间有个个坟地要迁的事情。就想：其实，人类繁衍成千上万年，我们任何一寸土地的脚下，不正存有几层、几十层祖先的尸骨！凡人哦，何必如此娇气，如此责难看得见的祖先。我们从父母的精卵细胞开始，就开始摄食万物，以至同样应该可以受精产生新生命的没有受精的精子。我们正是享受着生命的特权才能在这个世界上肆意的占有、猎食和争夺。我们消受、食用其他的生命，还为世界制造着垃圾、很难转化的死物质。任凭你怎样辉煌，怎样肥胖、庞大，生命最终都得死亡、分化、消溶为大自然的一分子。我们从自然万物的点点物块、分子原子，形成万物中的自己的血肉、体躯，最后又重回自然，变成万物的世界。你能说什么是你的，什么是我的呢？这是从死的意义上的想象。

有了以上的思想，我们就变得开朗起来，活跃起来，我们更能知识起来、美丽起来！

之二：学习的模式问题。

时常我一个人外出，把自己置于陌生、独立境地，这是我顶能产生许多一个人的快乐，一个人的微笑。那是因为我的思想在学习，在进入一个无比自由的世界。所以，我说，最高的学习境界是思考，一个人的独立出行，一个人的思想飞跃。当然，最好是处在一个陌生的环境，一个闹市、穿梭于云云众生里。

这样的学习，好象是很小时就有的感觉。我生在一个没有邻居的地方，从小就形成的吧！

这种学习最有收获的时候，应该是高中毕业后那段日子，也应该是在十几年来工作、远行的时候。这样的学习，使我平日里接触的东西真正进入大脑，进入更大的思想空间。所以，我很早就觉得有点与众不同----有点太不合群的样子。

然而，这种思考的学习习惯，我必然会发扬一辈子。因为，这的确要比读书、写字，更能产生学问。于是，我又的得出新的结论：读不如说，说不如写，写不如思考。有我的读不如行，行不如交，形成匹配。我曾经幻想：应该发明一个思想记录仪，把人们的所想所思记录下来，整理成知识、技术，那将使人类社会更加飞速前进的！

英国的民意测验机构研究显示，有将近三分之一的英国女性相信，婚姻在现代社会已经没有必要。

这项调查的大约百分之三十一的受访者认为，婚姻可有可无，百分之七十一说，大多数夫妻都是在没有考虑周详的情况下仓促成婚。心理学家巴帕多普勒斯女士针对这项民调发表评论说：“这种态度上的转变也许证明一个事实：即女性在性和社交方面已经开放到足以不需要婚姻的地步，或者当今社会对几乎所有事务的讥诮心态，已经把婚姻贬低成一种过时、过度浪漫化的活动。”

统计数字显示，英格兰和威尔斯每年的结婚件数，在一九八一年是三十五万一千九百七十三件，到二○○四年减少到二十七万零七百件。

统计数字也显示，百分之五十四的男性和百分之五十的女性已婚。同居的比例方面，男性占百分之十，女性占百分之九。这项调查也透露，年长的女性比较不会像年轻女性一样，认为婚姻就代表白头偕老。巴帕多普勒斯女士说：“年纪大的女性事实上对婚姻都采取比较怀疑的观点。”

这项调查是由资讯分析公司Experian受一家维他命药厂委托举办，在二○○六年九月访问了二千一百三十四名十八岁以上的女性。

艾力森

《服务营销》由瓦拉瑞尔.A.泽丝曼尔（Valerie A.Zeithaml）和玛丽.乔.比特纳（Mary Jo Bitner）合著，书名原文：Services Marketing:Integrating Customer Focus Across the Firm,3rd edition.著于1996年。

瓦拉瑞尔 A. 泽丝曼尔是位于查珀尔希尔的北卡罗来纳大学Kenan-Flagler商学院的Roy与Alice H. Richards 200周年纪念教授和市场营销学系主任。她曾拥有自己的咨询公司，专长于服务营销和服务质量的战略、衡量与实施的咨询，已经研究了信息技术、保险、工程和 金融等40多个行业领域研究顾客期望。

顾客满意度研究不仅应用科特勒的《营销管理》方法，而且使用瓦拉瑞尔 A. 泽丝曼尔等著的《服务营销》的知识与技术进行的服务质量管理和满意度建设的信息研究和监测工作。我们的顾客满意度研究通过科学测量现代服务业的差异和表现，以帮助企业率先实现其先进性和市场价值。

服务业已经成为世界发达国家经济的主导，实际上所有企业都已把服务视为当前与未来维护顾客的关键所在，甚至过去一贯依靠其有形产品生存的制造业也已认识到服务为它们提供了为数极少的、持久的竞争优势之一。

 - 服务不断增强的重要作用以及服务经理所面临的特殊挑战；

 - 服务营销在很多方面都与商品营销不同，它需要不同的战略和策略...
 

服务营销的内容：

什么是服务？
   为什么要研究服务营销
   服务和技术，商品营销与服务营销的区别
   服务营销组合，服务质量差距模型
   如何以顾客为中心；
服务中的消费者行为？
   服务：搜寻、经验与信任特性
   服务：决策过程中的分类
   服务中文化的作用；
顾客对服务的期望？
   顾客期望的含义和类型
   顾客服务期望的因素
   顾客服务期望的模型
   涉及顾客服务期望的问题；
服务的顾客感知？
   顾客感知
   消费者满意
   服务质量
   服务接触：顾客满意和服务质量建立
   影响顾客感知的战略；
如何倾听顾客需求？
   通过营销调研理解顾客的期望与感知
   应用市场调查了解顾客期望
   有效的服务业市场调查计划要素 
   分析和研究市场调查结果
   使用市场调查信息向上沟通；
建立顾客关系？
   关系营销
   顾客生命价值
   关系策略的基础 
   顾客并非永远正确 
   客户获利能力细分
   保留策略；

以及：
如何进行服务补救？
如何使战略联盟、服务设计与服务标准的统一？
怎样使顾客定义的服务标准？
服务的有形展示与服务场景如何建立？
如何传递与执行服务？
顾客在服务传递中的角色？
通过中间商和电子渠道传递服务？
如何管理需求与能力？
如何管理服务承诺？
如何进行服务的定价？
服务的防御性营销作用？
服务质量差距模型的整合

等等

（高级总监 洪文平）

十几年前，我最早接触市场调查时和如今的许多人一样，认为市场调查就是到市场里去调查调查有什么产品、人们购买什么之类。但当我参与到了国际企业的产品研究，特别是新产品的研究项目之后，我的感受就彻底改变了！

    特别是新产品研究里的概念测试，一个洗发水制造商，却要研究人们的家庭生活满意度，关心女人的生活细节，甚至描绘其心底的偶像、秘密；一个产品的进入研究，却要关心消费者的个人人生观、对待事物的是否评价；广告研究就更邪门了，硬是找来那么一些没事老看电视剧的人，给他们播放电视广告，然后拉她们出去填写一些造句一般的题型，。。。。

    每一个研究，几乎都是一次我从来没有接触想象过的科学实验课。即使当年我这个学农学的做那么多土壤实验、杂交组合试验、植物解剖也没有那么下力啊。许多项目都令人震撼、令人振奋。许多项目都让我见识多多、联想无穷。以至今天，可以说，真正使我感受到科学、实证之魅力的，不是上学读书的那16年，更不是从事农业科研和政策研究的那6年，而是这充满挑战、也充满知识的15年市场研究生涯。

    进入这个行业的人，大多都这样问过自己和周围的同行：市场研究究竟研究什么呢？记得我在许许多多次的自问后，已经隐隐约约的感受到了真正搅扰和令我们不尽追究的一个概念----生活的多样性差异和无尽的变化。但在一次与同行的合作项目中，一个执行更久的大姐终于向我更深的阐述了市场研究的焦点：就是永远不变的变化！

    关于变化，我们曾经有过理解，那是源自哲学教科书和老师的讲授。然而，却不曾用许多次验证、研究分析，来观测和感受这变化的无穷性和丰富永恒的差异性。最近，我试图再次评估市场研究的渊源和价值。终于，从中国古代的《黄帝阴符经》里找到很早的人类关于变化的思想解释。古书上找到了的命题，放在眼下的时代，更是变化万千。可正是：永恒无边的变化，最不变乃变化也！

    我们就是一群寻找变化的机缘的人。发现变化、识别变化，在变化中寻找机会，从而揭示变化的价值和规律。然而，我们依然是渺小的：我们在变化的海浪里扑捉短暂的瞬间。海平原文

艾力森数据部

由艾力森公司真谛信满意度中心主办的《首都观众奥运开幕式满意度调查》结果显示，观众总体满意度高达9.57，属于极高度满意。艾力森使用国际通用的CSI顾客满意度模型进行，数据具有较深的分析、解读价值。

其一：

采用规范的“效果-支付”交叉过滤技术，在对观众进行访问测试中，获得了观看结果与支付行为进行比较的理性评价结果：观众的感知价值是9.93。也就是说，人们看这个开幕式很值，属于超值享受。也是，万家灯火中，人们坐在家里享受着天伦之乐又分享着国家盛事，岂不超值享受！

其二：

调查追踪了人们在开幕式前的期望情况，结果表明，观众对观看开幕式的期望值是8.81。这个数字反映了两个含义：

一是期望值低于满意度的差值达0.76，统计测验呈显著差异，说明差异是具有科学意义的，也就是说人们在开幕式前的预期热情并远没有观看以后那样高，人们对开幕式并没有过分的冲动型行为趋向，说明人们的心理、行为是趋于理性的；

二是数字反映，人们观看以后的满意度超过了期望，说明开幕式本身确实是好的，观众被征服，是真正意义上的成功。

进一步的研究结果也证实了上述结论。人们看完这个超值享受的开幕式后，人们对闭幕式、以及残奥会开、闭幕式的观看期望却有了显著性增长：为9.79。这个数字比开幕式观看期望高出0.98，呈显著性差异，也辅证了开幕式的成功性以及后续效应。

这个数字清晰的预示：下一届英国伦敦奥运会开幕式，至少在中国人面前将面临很大压力。调高了胃口的观众将给今后奥运会的组织、举办加大了压力。

因此，研究认为，本次北京奥运会开幕式，其成功性是客观的、巨大的。是一次超越性的成功事实。本次奥运开幕式将于国际奥运发展、于时代进步、于国家发展等产生比较深远的影响和贡献。

汇总观众的意见，艾力森满意度调查显示，奥运开幕式的成功点有三个：

-- 在文化上，突出展现了中国文化的特色和魅力，以及中国人的平和、大度的心态、性格；

-- 场面宏大、感染力强，使人震撼和激动，视觉效果应用好，意境好；

-- 表现形式新奇而恰当，中国画卷展现中华千年文化，点火仪式新颖、夸张，令人震惊。

本次观众调查，约有14%以下的人们还是给出不足的评价。具体是两个方面：

1，14.3%的观众指出节目配置不当：

-- 认为中国元素过多，缺少国际文化成分；

-- 古代元素较多，缺乏展现现代中国新气象。

2，有4. 8%的观众反映观看（电视）视觉效果不尽理想：

观众认为：摄像处理不合适，有需要远看的表演，却将镜头拉近，让人感觉不到场面的宏大、气势磅礴感降低。

另外，透过本次奥运开幕式观众满意度数字也可以看出，奥运开幕式实行高度的保密运作，也是增加观看效果、提高观看满意度的一个重要方面。

“知已知彼，百战不殆”，在当今商品经济的时代，这同样是一句至理名言。而企业知已知彼的方法就是市场调查。

市场调查就是运用科学方法，有目的、有计划地系统搜集、记录、整理和分析有关市场活动状况的完整资料，为企业猜测提供资料数据，为经营决策、制定计划提供依据。

因此说市场调查是企业了解市场情况，进行市场判定、猜测、制定正确经营策略的前提，也可以说，市场调查直接关系到企业的生存和发展。房地产业具有建设周期长、资金占压量大且周转时间长等特点，因此如何正确地把握市场，更具重要意义。

北京的房地产企业把艾力森市场调查作为一种猜测市场、辅助决策的重要方法，在认识上是有一个过程的。

在1993年以前北京房地产市场，可以说不需要进行具体认真的市场调查就可以把握市场，因为那时北京的房地产市场明显是卖方市场。只要你建，无论是住宅还是写字楼，都不愁没有买家，因此就不愁没有钱挣，这可以说是一个最浅显的道理。在当时所谓的房地产市场调查，以及依据市场调查而进行的可行性研究报告、资金测算，对房地产企业来讲，其主要的目的都是完成办理政府批件的一个步骤，仅仅是一个文件，几张纸而已。在那个“时间就是金钱”的时代里，没有一个房地产开发商会浪费时间认真地去研究和分析市场究竟是什么样的发展趋势，因为当时这样做没有必要。

但是，随着房地产市场的日趋完善，市场竞争日益激烈，市场调查工作对房地产企业的作用也逐渐显得重要和现实起来。在是否购买项目用地时，不能再象以往那样由领导拍脑袋，凭经验决定是否该买。对地价是多少才有盈利也需要认真测算分析。这是因为近几年北京的房地产市场发生了重大的变化，已逐渐由卖方市场转变成为买方市场，而且买方也从过去的大机关、团体逐渐过渡为个人，假如不了解什么样的项目才是市场真正需要，对市场发展趋势没有明确、清醒的熟悉，盲目决策，假如一旦在购买土地的决策上发生失误，其后果将是致命的。

因此，越来越多的房地产企业认识到对房地产市场进行调查是十分要害的一步。

在房地产开发的不同阶段，艾力森市场调查的重点也不尽相同。

购地前的宏观调查：因为房地产作为一种非凡的商品具有不可移动性这一特点，所以房地产企业在购买土地之前，要对该地区房地产的整体市场供给、需求状况进行宏观的调查，尤其是对该地块周边的市场供需情况进行具体的调查研究，这一区域各类房地产项目的开发量是多少，消化量是多少，现在存量是多少，空置率及租金水平如何，结合该地区近两年各类房地产项目的销售情况，对各类房地产项目的租售价格走势如何进行猜测。

同时，进行需求方面的调查：了解该地区对各类房地产项目的需求情况。

根据以上供需的宏观调查结果，确定该地块大致的产品定位－－是做哪一类房地产项目，即：住宅、写字楼、商场或其它类型建筑。

之后，对所确定的类型项目进行更为细致的调查，以确定是做哪一档次的项目，即高档、中档、低档或者是外销、内销，以及主要客户层的范围，再进行相应的经济测算，即：进行征地、拆迁、设计、市政、建安、销售、财务等费用的估算与预计收入间的综合盈亏分析。在合理成本利润率条件下，才能做出是否购买的决策。应该说这一阶段的艾力森市场调查结果往往是最为要害的，因为据此做出的决策将直接关系到项目经营的成败。

购地后项目产品定位分析：在购地后，就要进行更为具体而有重点的市场调查分析，依据所确定的产品宏观定位，对同一档次的项目市场供给情况及主要客户层的具体需求进行调查，以给要开发的产品提供更为细致的定位指导。以居住性项目为例，要根据主要客户群体的消费水平、职业特征、购买偏好等确定以哪一种户型为主打户型，各类户型的建设比例，是采用什么样的装修标准等。对于主要消费群体的调查，可以通过直接向可能的潜在客户调查，也可以向租赁者了解客户心态，因为租房与买房的人对于房屋的渴望心理是相同的，他们对于房屋的需求也是相同的，而且许多租房者就是潜在的买房者，所以，通过对租赁者的调查去了解客户的心态是最巧妙的捷径。艾力森把调查来的素材去粗取精，去伪存真，进行综合分析研究，最后使产品的定位更加清楚。
    以下是一次对潜在购房者进行需求调查的部分结果：
    1、可接受价位在8000－10000元／平方米的客户对建筑面积需求以150－180平方米为最多。
    2、在同样可接受价位下客户的首选户型是三室二厅。
    3、经过对于周边同档次项目进行供给调查发现所提供的三居以180平方米以上为供给量最大。
供需两方面综合对比，可得出以下结论：即在该地区价位在8000－10000元／平方米的项目中，150－180平方米的三居室为市场供需的一个空白点。
    假如我们的项目已确定在这一价位内，就可以在项目户型比例中给予考虑。配合产品设计进行的调查进入设计阶段，arc艾力森市场调查工作也应不断地深化。应该选择该地区同档次的明星楼盘进行重点调查，分析其在设计上的优劣势，以便在设计时有所依据，因为房地产建设周期长，所以在设计中必须具有超前意识。要想在激烈的市场竞争中取胜，就必须作到不仅别人有的我有，还要做到别人没有想到的，我想到了才行。
    2000年，在京城CBD商圈内闪亮登场的“凤凰城”项目之所以在短短几个月时间内取得了销售几万平方米的矫人业绩，就是其充分利用ARC市场调查这一有利工具辅助设计的结果。该项目的发展商在规划设计之前，就进行了有重点的市场调查工作，通过对大量购房潜在客户进行具体的需求调查后，发现对高档公寓项目的潜在客户而言，小区内的环境是除价格、位置、户型、交通、周边环境等因素外，对其购买影响最大的因素之一。因此，在社区整体规划设计中充分考虑了小区内的环境，非凡聘请德国规划师进行园林景观的规划设计：精心保留了现状的杨树林，其间有椭圆形林间漫步道穿越；小区主入口设计了以喷泉为主题的庭院广场，小溪及弧形水道流向园中树林及喷泉，整体环境自然、宁静、优雅，使“凤凰城”成为少有的入住时即为住户提供良好生活环境的项目，大大提升了该项目的品质。在户型设计时根据需求调查的结果，客户对朝向有着非常强烈的偏好，而朝向是塔楼设计中一个比较难解决的问题。经过仔细推敲，在设计中甚至不惜牺牲塔楼西南角可以建设的面积，而尽可能保证所有户型的良好朝向。正是由于在设计中充分考虑了艾力森市场调查的结果，使其设计符合客户的心理，且具有超前特性，使得该项目在周边众多楼盘中脱颖而出，令人耳目一新，马上受到市场的欢迎，成为京城最热卖楼盘之一。
    配合市场营销进行的调查：为配合房地产项目的市场营销，要对周边同档次项目进行长期的跟踪调查。因为房地产项目的特点之一是地域性，周边同档次的项目必将是强有力的竞争对手，因此要对其进行长期的跟踪调查，尤其是对其销售策略更要给予密切关注，以便公司随时采取相应对策，在竞争中处于不败之地。比如经过艾力森跟踪调查，发现周边同档次项目采取了降价促销的策略，在项目的近期营销策划中要考虑此情况，及时采取对策。并不一定也同时打降价牌，可以着重宣传我项目的优势，让客户了解，我项目物有所值，这样不仅可以减少客户的流失，还可以借机提升我项目的档次，反而可以变不利为有利。假如缺乏相关的调查，等到竞争对手营销策略已对市场造成影响，再事后反应，就会十分被动，失去十分宝贵的商机。
    其它方面的调查工作：在项目开发过程中，还应根据公司对某些具体方面的非凡要求，进行一些专门性、一次性的调查，如：对新材料、新产品、新技术的调查，对物业治理收费标准及提供的服务的调查等，以为公司的一些具体决策提供依据。比如中关村地区的某个项目，艾力森经过认真的调查分析后，在外装修方面采用干挂磁板等新技术，使该项目颇具吸引力。

总之，房地产的市场调查工作应该是一项长期的工作。有些人认为：只有项目开发初期才需要进行市场调查，过后就不必要了。这种想法是错误的。随着经济的发展、政策的变化，人们生活方式、思想观念等都会发生变化，这些变化无疑会对市场产生巨大的影响，可以说市场和天气一样，无时不在变化。事实也确实如此，例如，在一年前140－160平方米的大户型、跃层式的住宅热卖，但从去年开始，小于100平方米的小户型销售情况非常地火爆。曾几何时，京城的住宅几乎全被塔式高层所占据，如今，板式小高层、多层带电梯的板式住宅，TOWNHOUSE都十分畅销。甚至“SOHO”等一批新概念住宅也一度成为市场的宠儿，可见市场在瞬息万变。假如没有经常性的艾力森市场调查工作，就不可能及时了解市场的变化情况和采取应变措施。
    因此，具有远见卓识的房地产企业治理人员应该选派专人，设立专职负责市场调查的工作部门或组织系统，订立合理的规章制度，让房地产企业本身的市场调查工作不会时断时续，而是结合营销业务的实际需要不断地改变调查的重点，经常性地发挥应有的作用。使市场调查工作贯穿着房地产开发的各个阶段，真正成为房地产企业的生命线。
【艾力森辑 谢靓】

 市场进入，是指市场中一个新企业的生产与销售的开始，其本质是企业以其所拥有的资本、劳动和技术等要素资源，受到利益诱导，在不同市场、不同地域或不同行业之间的转移。

  随着企业的不断发展, 必然需要进入新的区域市场或新产品市场。但市场环境总是处于不断变化当中，而相关市场信息的不对称流通，导致企业的市场进入决策很难在充满变数的市场中取得成功。如何把握市场行情的变化规律，充分了解行业竞争状况及发展前景，是企业进入新市场要解决的首要问题。

  企业进入产业的选择，既要考虑到进入产业的成长性，又要考虑到进入产业与现有产业在产品、技术、资源等方面的相关性和有效衔接，使企业的现有优势与资源能够得以应用和延伸。

  一个企业进入市场之前，一方面要寻找市场进入的目标和对象，另一方面还要寻找进入的突破口和方向，因此决定进入一个区域或产业市场前，细致的市场调查是必须的。对于新进入企业来说，找到市场的缺口，从薄弱环节突破，那么进入的困难和障碍就小得多。

  企业的市场进入，必然要遇到在位企业、潜在进入企业以及其他进入企业等三种力量的对抗与竞争。这种障碍的存在，使得潜在进入者与现存企业相比存在种种不利因素，承受着现存企业不必承受的成本负担，从而在竞争过程中处于不利地位。企业的进入过程就是不断与上述三种市场势力进行抗衡、较量的过程，而企业的决策则在整个过程中起了至关重要的作用。赛立信竞争情报认为，企业要进入新的行业或者新产品投放市场都是要经过慎重的调查和考虑，一般的市场进入决策都是在下列情况下作出的：认为该产品存在可观的市场空缺；现有市场占领者对消费者需求低满足高代价；确信自己具备击败现有企业的能力；现有市场盈利能力具有相当的诱惑力。

  在现实的企业决策中，对于不同的状况，决策者应根据实际条件，从多方面，多渠道提取对自己有效的信息。企业应结合市场细分及市场定位、竞争对手核心竞争力模型分析、企业SWOT分析、市场进入方案研究（产品战略研究、营销策略建议、渠道模式评估）等的市场进入策略研究方法，立足于市场特色和行业特点进行战略定位，配合自身战略目标制定正确的市场进入策略，准确了解产品的市场潜力、可能的核心消费人群定位和功能诉求，确立产品定位和消费人群定位，同时进行竞争对手研究，寻求目标新产品的进入机会与阻碍点。新进入的市场机会点和未来的市场变化趋势，为企业在该领域的投资决策提供科学的参考依据。

  随着竞争的加剧，市场进入调研受到越来越多企业的重视。企业要在消费者意识不断成熟的环境下获取更大的市场，调研必不可少。市场进入调研从竞争情报的角度与客观科学的深入调研，帮助企业了解新市场的壁垒、风险、机会和潜力，为企业找到客户和市场的满意答复，为企业的市场进入计划提供有力支持。系统化、专业化地进行调研，有利于企业了解市场、分析市场，确定竞争的优劣势，细化目标市场，对于进入新产品市场或新区域市场都有着积极的作用。

  从赛立信多年的调研实践来看，市场进入调研有必要对行业发展现状、行业内主要企业概况等都要  有一个详细的调查分析，提纲如下：
  一、行业发展现状：
  1、行业市场状况分析：行业内企业分布、行业发展前景分析及预测、行业进退壁垒消长、产业链上下游关系状态及演变；
  2、产品分析：现有产品类别、生产销售情况、平均生命周期、成本构成状况、平均毛利率，产品研发走向及新品开发、替代品发展动态、相关配套产品情况；
  3、市场容量分析：近几年全国该类产品的销售同比、近几年各重点区域市场销售同比、该类产品年度进出口总量；
  4、国家针对该类产品的相关政策、法规以及对行业的影响评估。

  二、行业内主要企业概况：
  1、主要竞争对手及潜在竞争对手名单；
  2、企业概况：企业背景、企业组织架构；
  3、企业生产状况：目前企业的产品线结构、上一年企业的生产能力、主要的生产设备状况、各类产品的质量控制体系、各类产品所获专利情况；
  4、上一年供应链状况：原材料采购模式、采购组织架构及职能分工、主要原材料（零部件）的采购情况、主要原材料供应商的名单及情况；
  5、企业研发状况：研发部门组织架构、主要的技术研发方向及长期技术策略、已有研发成果、现在在研项目及未来研发规划、新产品研发周期；
  6、产品营销状况：营销部组织架构、企业采用的营销模式、企业主要的销售渠道介绍、各类产品的主要销售区域、整体市场操作思路、推广策略及新市场开拓规划、近几年主要产品的年度销售量、近几年主要区域市场销售量；
  7、财务状况：最近几年财务报表（资产负债表、损益表）、财务分析。

  作者：赛立信 赵秀琼