中国造房新方向--ARC市、县房地产研究

2011-11-09 15:29:48 2298

  2007~10年的房地产行业,是政策导向下的波动时期,一方面,房价越来越高,另一方面,政府加强控制力度。2010年的房地产市场,在经历消费、政策、开发商三个力量的博弈后,最终还是是消费说了算。当然,艾力森所说的消费不仅是指购房居住消费,也包括投资型的金融消费。从这个节点开始,以三四线城市为特征的地市、县等中小城市的房地产市场将步入一个新的时代。本报告基于第一手调查数据并以“求同存异”的态度对地(县)市的房地产市场及趋势作一个初步的描述与判断。

  一、现状

(一)地级市(县)房地产所处环境

  1、城市格局

  我国地级城市基本都在向外扩张打造新城区,从以前的紧凑型格局慢慢的演变成了辐射型的格局。

  2、经济情况

  我国地级市国民经济发展相对比较缓慢。恩格尔系数是40%-50%,基尼系数靠往“1”,地级市的生活水平处于小康状态,贫富差距较小。

  3、住宅制度

  一系列改革举措已对我国的房地产业的发展产生了巨大的推动作用,从过去的统建统分逐步走向了市场化。

  4、人口流量

  1990年以来,随着经济的快速发展,对劳动力的需求大量增加,而随着户口对人们流动的约束力减弱,吸收了大量外来人口,其绝大部分都居住在城镇中。

  5、住宅面积

  自1996年至2005年中国城镇新建住宅面积数据,整体呈上升趋势

(二)地级市(县)房地产特征

  1、房地产投资特征

  目前,地级市(县)房地产开发投资强劲增长,有力地拉动了全省固定资产投资增长。投资结构发生变化,集资房仍占有相当大的一部分,但是经济适用房(廉价房)投资比重继续减少。房地产投资中的自筹资金在开发资金中的比重呈上扬的态势,在其他资金中,购房者的定金和预付款占很大一部分。房地产投资的资金来源结构有所调整,过分依赖银行贷款的状况有所改变。

城镇住宅投资额一览表

   2、 房地产开发特征

  土地开发面积减少,购地和开、竣工面积增速减缓。拆迁规模受到一定的扼制,但由于拆迁产生了一批被动需求。

  地级市(县)房地产开发还没有完全按照市场经济规律进行运作,整体开发水平比较低,部分开发商重视商品房的建设,却轻视社区配套设施的建设。

  3、房地产销售特征

  近年来,地级市居民的购房热情高,房地产销售量持续增长。其动力,一是居民经济收入的增加;二是城市化进程的推进,城市人口数量增长带动商品房需求;三是投资和投机性购房需求。

  4、房地产消费特征

  地级城市除了市中心以外,其他区域的市政配套设施不完善。在消费贷款上还赶不上沿海地区和省会城市,人们潜意识里的超前消费欲望不是很强烈,地级市的私家车自有率不高,所以,人们对所谓的新区和郊区房地产的消费处于犹豫或者是观望状态。

  城镇居民平均每人居住消费支出

  东部城镇居民在居住上的消费支出高于其它地区

  相对来说,中部城镇居民在居住上的消费支出较少

  二、问题

  1、住房建设规划工作不到位

  少数地方政府对住房建设规划工作的重要性认识不足,责任不清,措施不得力,工作进展缓慢。部分城市住房状况调查等基础性工作不深入,规划编制的科学性、合理性和可操作性不够。

  2、投资模式不科学

  目前地级市(县)包括沿海地区及省会城市大多数房地产的投资模式都主要是先去寻找一个开发项目,不管这个项目有没有市场,市场的份额到底有多大,先把它拿下来再去寻找市场,然后再去找人投资,而评估投资项目能够赚钱才能得到风险投资,因此先寻找一个市场再去拿地,作项目,可以大大降低风险系数。

  3、经营管理不成熟

  地级市(县)房地产很大一部分是本土开发商,由于其资金实力不雄厚,所开发的项目大多数规模较小;而由于近年来,地级市(县)政府加大了招商引资的力度,很多资金实力雄厚,经营管理能力先进的大型品牌企业进入地级市(县)房地产市场开发大项目,但是他们没有实地考察,实行本土化的经营管理理念,呈现出一种不成熟的状态。

  三、趋势

  在当前我国经济新形势下,地级市(县)的房地产发展将呈现以下几方面的趋势:

  1、房地产的发展与沿海发达地区接轨,准确把握市场定位

  沿海深入内地、给内地地级市的房地产发展带来了新的营销理念和先进的管理经验,使得内地地级市房地产的资本运营、行业标准接轨、产品更新与沿海地区及发达城市接轨。房地产企业的市场定位即目标市场的选择是由消费者需求的差别性和企业资源的有限性的矛盾决定的。地级市房地产目标客户群的定位,随着城市化进程的加速,房地产的消费者不再是城区及附近区域的消费者,更多是地级市所管辖范围的县镇消费者,这一部分消费者将真正显示其巨大的消化能力和消费需求。

  2、房地产的发展趋于资本、品牌、质量及服务的竞争

  最近几年,政府招商引资的裂变效应改变了内地固有的思维模式,冲击着内地意识和狭隘的利益分配。这些城市引进了一批资金雄厚、管理先进、经验丰富的发展商与代理商,在经过的产品竞争和规模竞争后,房地产市场竞争进入品牌竞争阶段,一个品牌的建立是消费者最终认可的结果,必须要由市场来检验,必须以质量为根本,包括工程质量、功能质量、环境质量、服务质量,还有社区文化质量、生活方式质量等,一个优秀的住宅品牌应该达到技术与经济的最佳结合,经济、社会、环境效益的高度统一,并且长期维护品牌的质量。一些资金雄厚、产品过硬、服务到位的项目将成为市场上的优胜者。

  3、以技术为导向,生态为方向的房地产将成为市场的主流

  当环保成为政府的红头文件内容时,当健康成为人们的口头禅时,绿色、生态等词现在已经是人们谈论的焦点,绿色生态住宅是中国住宅产业发展的长远目标,而绿色生态住宅是当前技术创新的主旋律,生态住宅以可持续发展为战略、以高新技术为特征,全方位提升住宅品质。地级市(县)住房的配套设施将不断地得到改善。

  4、地级市(县)房地产将面临着重组与再开发阶段

  现在内地很多地级市都已经或者正在开发新的城市空间,这些城市的房地产开始重组,这种房地产重组会产生很多商机,也会产生很多购买的机会。随着县镇消费者结构的不同、人口的数量、品质、所受教育程度的不一样。不能用同样的方式去放在不同的市场上来行销,应该根据这个市场的特性来做好行销规划、广告以及整个产品设计、设备的选择,在一个相对稳定阶段的基础上再开发就是我们目前的机会。

在三四线城市,未来住房及商业地产、工业地产潜力都很大。城市化带来的人口增加是住房需求增长的根本原因,商业地产正处于改造开业高峰期,产业集群进一步驱动城市商业发展。2010年,我国人均GDP将达到19270元,城市化水平提高到47%。根据世界银行研究表明,住宅需求与人均GDP有着密切的联系,当一个国家人均GDP在800~4000美元时,房地产进入高速发展期;当人均GDP进入4000~8000美元时,房地产进入稳定快速增长期,当一国人均居住面积在达到30~35平方米之前(我国2005年底城镇人均居住面积为26.11平方米),城镇居民将保持旺盛的居住需求,加之中国人居者有其屋的传统理念作用,城市化人口增长使这种需求更为突出。然而,持续发展的房地产将面临高房价引起的社会承受及政府调控压力,以发展经济适用房为主体的住房制度改革、调控,过度投机、实体经济低迷及经济硬着陆等,将导致房地产价格的新拐点。【进一步内容请与艾力森公司研究中心联系】