中国房市逐将取决于90后生活态度

    构成中国房价的主要因素，在政策、开发商和消费者三方面中，无疑，消费者是主要的，最终极的因素。政策因素最核心的是制度、土地，是依照当现社会经济条件的规则，在满足了集团利益达到一定极限之后，最终的利益还是要以消费者为依归；开发商则依赖银行资金和造势手段是这一代新生资本家特有擅长，有一定历史局限性，其最根本的存在性还是要受制于社会消费者的认同；而消费者，作为消费、实现产品价值的终结者，作为构成政府和开发商的存在基础，最终将决定市场的根本方向和状态。这是我关于政府、开发商、消费者三只市场之手博弈以及博弈之后的结局的观点。

    那么，未来的房地产价格走向如何呢？近期，现实的走向，取决于国家经济发展水平，取决于政策制度的导向，更取决于筑成消费大军的70、80消费者。处在房地产市场亦然很不成熟的客观背景下，这三种因素的博弈中，消费者在短周期里将还是处于下风地位的，主要是房地产过去的价格基础低，形成巨大的涨价空间，加之中国经济的过快发展、开发商的造势与消费者的弱势等交互作用。时下的房价：将基本处在这政府导向性的不断波动或总体上涨趋势中，呈现MM...型的波动。其时间阶段，我总体判断还有5--8年。

    5--8年以后，主导市场的主体将逐渐转向住房的居住者，包括购买和租住，尤其是新成长起来的90后。这一代是中国历史尤为特殊的一代！其父辈是60后，爷辈却是30、40年代人，三代都是真正的跨时代人。其生活形态是独特的，其生活改变性也将跨度极大。那时，地产商的造势与各色营销手段将受到前所未有的挑战，新生的消费者将对你的一切叫嚣、炒作根本不买账！90后对产品、服务的需求以及权益的维护能力也将是超越前辈，那时所谓的看涨不看跌的信条将失去规律性。房地产市场将真正开始进入消费决定存在的新时代。

    艾力森分析，50后、70后、80后的社会背景都具有一定的顺从-观望-发展型的基础，观念缺乏弃变性。而90后则完全不同，历史教育的延承和新时代发展的巨大诱惑，与80后相比，90后将深度改变人们的固有观念，形成新型的生活价值观及态度，这一代的成长将无疑充满革命性。

图1：2008到2010年购房决策者的年龄呈趋小变化

图2：2008到2010年购房目的在向投资型演变

图3:30岁上到30岁下的购房者其关注因素在改变

    艾力森近期的多项研究表明，90后的生活形态将更具有普世性、颠覆性，而在许多核心价值观上与80后相比却具有回归民族固有传统理念的特征，这种特征更具有现实性与历史根基。加之，国家经济发展与社会、环境发展的协调性的加强，现行制度行使局限性矛盾的显现，等等。未来房价的根本演变，将取决于90后的成长，他们的生活观念、态度将成为决定要素。

撰文：海平  {进一步研究信息和数据，请与公司数据部门联系购买}