公司启动多个品质改进项目...

2021-03-10

      春节以来,住房品质改进需求持续增加。艾力森接受多个开发商和物业企业的委托,启动覆盖全国多个省市的改进型业主满意度调查和改进咨询,包括普通住房、公寓和别墅高档住宅。与此同时,商业和旅游业态的品质提升更加敏感,不仅要解决顾客消费与体验,业态布局和规划的改进也正成为客户的常态需求。

      长期以来,房地产产品和营销服务、物业服务存在着先天性难题,艾力森公司从90年代开始就为客户提供客户满意度测评调查,2000年后,这一研究方法由艾力森结合房地产业的实际进行了生命周期化的衍生,使相对单一的评价调查,改为重点以查找和确认问题为目的的改进型研究方法。

      近年来,艾力森品质提升改进研究已成为优秀企业客户管理的通行方法。而对这一方法体系的有效应用,存在着不少误区和难题。

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解构房价——房价支撑要素新论及验证研究...

2021-02-16

 

[摘要]本次研究从消费端—购房者视角提出并论证房价支撑要素理论。经实证研究获得如下成果:(1)房屋价值由居住要素、配套要素和投资要素复合构成;(2)房价支撑要素理论可以解释高房价现象,并形成房地产长效机制及解决高房价难题的建议思路。

[关键词]房屋价值;区位配套价值;房价支撑要素;房地产长效机制

 

引言

关于房地产及房价问题,在人们不断的争论中,任泽平的观点很有影响,他说:房地产市场发展,短期看金融,中期看土地,长期看人口。

但是,同样的房子,放在不同的城市、地区,房价的差异是巨大的,比如:假如是一套材料、设施完全一样的100平米的房子,放在北京的海淀、西城和丰台、大兴价格就很不一样,放到河北保定就更不一样,再放到保定下面的一个小镇,那价格就只有北京的二十、甚至三十分之一了。

可见,影响房价的关键因素并不一定是人口、金融、土地,显然还有更重要的因素。本文拟从需求端入手,结合多年市场研究实践,通过文献研究,构建出房价要素指标体系和复合价值理论;通过问卷调查实证测试,检测出人们在决定购买与否和决定出价多少时的行为数据,得出支撑高房价的要素机理,并给出遏制高房价的新思路和建议。

1 理论回溯

  研究房价要素,首先得从商品的价值理论入手。回顾如下: 

  劳动价值论从生产环节论述了价值形成的过程,认为商品的使用价值形成商品的交换价值,进而形成商品的价格[1]

  而效用(utility)价值论认为效用是价值的源泉,消费者在消费产品过程中感受到的满足程度,即主观评价,赋予商品价值的主观属性[2],有用性和稀缺性是效用价值的必要条件,决定了商品的效用价值。有用性,是指该物品满足人们的某种需要。例如,房子是可以居住的。因为房子能够满足人的居住需要,所以房子对人来说是有价值的。稀缺性,是指该物品或者资源的有限可得性。

  地球具有的有限适合人类居住的土地与庞大人群需求的矛盾,使得房地产具有了典型的稀缺性。特别是在人口急剧增长、资源相对不变的现代社会,资源与物品的有限可得性,在一定程度上,更大比重的决定了商品的价值。 

  同时,人们消费商品过程中对于效用价值的主观感受随消费数量的增加而递减,这种边际递减效应也决定着商品的价格[3]

均衡价格论认为,供给和需求的变动最终会使需求价格和供给价格在市场上形成均衡时,即消费者愿意支付的价格和生产者可以接受的价格相等时就形成了均衡价格。生产成本和边际效用共同决定了商品价值[4]

  “商品的使用价值是商品的交换价值的前提,从而也是商品的价值的前提”,马克思劳动价值论和效用价值论的共通之处。理论层面:劳动价值论从生产者角度研究价值的取向,效用价值论从消费者需求角度研究价值的取向[2],而均衡价格论同时从供给和需求入手来研究价值[3]。因此,三种理论在需求视角方面存在着共性[5,6]

  关于商品价值实现的途径和条件,晏智杰提出,市场价格是商品价值的普通和真实地表现形式和共同尺度,市场供给和需要的均衡是商品价格决定的一般基础[8]

  房屋价值的货币表现就是房屋价格。但房屋和具有天然稀缺性的土地联系在一起,就和人的基本生活密切相关。所以,研究房屋价值需要从更宽广的视角来度量。现有的研究对购房需求区分为消费需求和投资需求,缺乏对房屋居住价值和金融投资价值的定量分析,没有对我国现阶段房屋附加的公共资源价值做出科学的定性和评估。

2 房价的构成

  作为商品的房屋,其它任何商品一样,是使用价值和价值的统一体。房屋价值的货币表现即是房屋的价格。根据经济学的效用价值理论,房屋之所以有价值(价格),是因为它们满足有用性、稀缺性以及有效需求这三种内在要求。

  同时,作为商品的房屋,有其特殊性。它和具有天然稀缺性的土地联系在一起,而且和每个人基本生活需要密切相关,所以,房屋不是简单的商品。它所具有的复合属性使其具有了复合价值。为此,我们需要从更宽广的视角来理解房屋价值。

  现有的房地产价值相关研究虽然对购房需求区分消费需求和投资需求,但是缺乏对房屋居住价值和金融投资的定量分析;虽然一般性地承认地段在房地产价值中的作用,但是缺乏对我国现阶段房屋附加的区位内公共服务及便利价值的定性明确说明。

  因此,房屋属性包括居住属性、区位配套属性和金融投资属性。房屋价值即是这三种属性满足人们需要程度的综合体现,即房屋价值是房屋居住价值、区位配套价值和金融投资价值三种价值的复合体现。下面给出房屋三类价值的描述性定义,并简述其价值内涵及影响因素。

2.1 房屋居住价值

  房屋居住价值指其可以为居住其中的人提供居住服务的价值。为了满足居住需要,人们可以选择买房和租房。一套房子用于出租,它的租金现金流即是其居住价值的直接度量。如果房屋用于自住,那可以业主为了获得等量质量的居住服务或体验,所需要支付的房租来代表该房屋的居住价值。房屋居住价值是房屋复合价值的前提和必要构成;没有居住价值的房屋不再是房屋。

  房屋居住价值的估算可以参考现行的《房地产估价规范》(GB/T 50291-2015)以收益法估计收益性房地产的方法。该方法需要基于过去经验和对现实的认识,对未来的收益和风险都要进行预测,因此,对房屋居住价值的数值进行估算在实践层面是很困难的[9]

  房地产市场上正常交易的房屋需要符合国家相关标准要求。房屋和城乡建设部制定的《住宅设计规范(GB 50096 - 2011)》和《民用建筑设计统一标准(GB 50352-2019 )》包括若干强制标准和推荐标准,涉及影响房屋居住品质的多个方面。开发商基于差异化竞争和成本利润的权衡,所提供的房屋品质也必然千差万别,居住价值自然也会不同。

2.2 区位配套价值

  区位配套价值,是指居住者享受的居住区位范围内的教育、就业、医疗等公共服务及便利的价值。区位配套价值最大的特点是具有典型的地域差异性;同时区位配套价值的概念外延宽泛,和户籍、业主等身份变量关系复杂,是在各种法律法规行政规定框架下的个体公民权利和市民权益的具体体现。

  区位配套价值中包含的空气、环境等部分要素源于土地的不可移动性;区位配套要素中的交通配套、教育资源等和区域经济发展的关系却表现出互为因果的正反馈模式。

  影响一套房屋的区位配套价值的因素是多方面的,既有客观因素,也有房屋使用者身份因素。当前我国不同地区房屋的区位配套价值差异巨大,这一方面是体现了区域间因经济发展水平不同而表现出来的城市教育、医疗、交通等综合水平的差异。另外一个方面的原因则是这些公共资源进行分配时设置了多种的条件或者准入门槛,其中最为人所知的就是户籍的区分。

2.3 金融投资价值

  金融投资价值即指房屋可以为其所有人提供保值、增值和资金融通等服务功能的价值。金融投资价值本质上源自它所附着的土地所天然具有的金融属性,在此不展开讨论。因为房屋是一种金融属性较强的商品,所以消费者的购房行为,可以理解为消费行为,也可以理解为投资行为。因此,本质上讲,房屋买卖行为即是消费行为也是投资行为,所以房屋成交价格中隐含着房屋的金融投资价值,金融投资属性是房屋内在属性之一。

  房屋金融投资价值的实现最终要依靠抵押、租赁、出售等市场行为实现。市场的流动性是其金融投资价值的舞台。因此,影响房屋交易的因素都会影响其金融投资价值,其中最主要的是区域市场的交易活跃程度(成交量)、存量及交易环境等。

  ①成交量。商品成交量大意味着流动性好、资金融通功能强,因此,房地产成交活跃的地区的房屋金融投资价值一般大于成交不活跃地区的。

  ②存量/流量。存量(Stock)指某种商品在世界上的库存总量;流量(Flow)指一段时期内该商品的产出量,一般情况下用一年内的全球产量。如果这个比值越高,那么意味着该商品的金融属性越强;如果比值越低,说明金融属性越弱。相对于房屋的存量,每年新增的流量很少,所以一般认为房屋金融属性很高。

  ③交易环境。主要包括利率水平、国家或地区的对交易资格、交易成本等的。 

3 房屋价值和价格的关系

3.1 居住价值是房价的基础

  居住的效应价值是房屋成为商品的基础前提,即居住着对影响居住体验的各类因素的综合判断的体现。例如,住宅小区的建筑规模、建筑式样、风格、色调和可视性等;房屋建筑结构、设备设施、房间装修装饰,以及日照、采光、通风、保温、隔热、隔声和防水;楼宇物业管理与服务、小区停车规划、绿化景观规划等;这些因素都影响住宅居住体验,也成为房屋居住价值的现实构成素。

3.2 区位配套是房价的内涵

  区位配套本质上是基于区位理论[10]的,公共品资本化[10]的量化实现,因此,房屋具有区位配套价值有其客观必然性及现实规定性。三维空间坐标下每一点位置都是独一无二的。位置的唯一性造就了每一套房屋的唯一性,这集中体现为区位的差异。独特的区位意味着房屋处在相对独特的自然环境、社会人文环境之中,享受相对有差异性的公共服务和便利,而且这种差异是相对稳定和固定的,成为一种房屋的客观必然性。

  根据蒂博特模型 (Tiebout Model),人们会“用脚投票”,寻找最佳地方政府的努力而定居下来。研究表现,世界范围内广泛存在的城市间房屋价格的巨大差异,是因为住房价格中包含着公共品的资本化实现[12]。人们选择在一处房屋定居下来,在考虑其居住属性之外,更大的重点是其区位配套是否满足自己的要求。从这个意义上,房屋居住价值和区位配套价值就构成了房屋实质的使用价值,并体现在最终的交易价格中。

3.3 金融价值是房价的溢价表现

  虽然可以认为所有商品都有金融属性,但是其强弱却千差万别。房屋金融投资价值在不同社会经济发展阶段呈现出不同的水平,极端情况下,其金融属性可以归零。因此,金融投资属性的强弱直接受宏观经济发展水平影响,同时也直接受制度、法律、政策等因素影响。虽然房屋的金融投资价值一直都有迹可寻,但是其金融属性却具有极大的不稳定性。房屋的金融投资价值是附着于房屋使用价值之上的,房屋复合价值中经常受市场预期和流动性影响的一种价值体现形式。

  由于土地的在空间上不可流动,金融投资价值严重依赖区域内房地产交易环境,因此区域间房地产市场的发展水平差异是造成房价差异的重要因素。在解释区域间房价水平的差异时,应该同时考虑区位造成的区位配套价值差异和区域金融环境造成的金融投资价值差异。

  总之,本研究认为:房屋价格是居住价值、区位配套价值和金融投资价值三位一体的价值综合体。在研究我国房价现状时,必须全面考虑三种价值对房价形成的作用及其相互关系。

4 房屋复合价值测试

  对于房屋价值是房屋居住价值、区位配套价值和金融投资价值三者的复合价值这一观点,前面做了理论分析。现在进行初步的实证检验。主要技术路线是根据房屋复合价值理论,构建调查问题指标体系,之后以量表的信度和效度检验关于房屋各描述指标评价结果是否支持理论假设。

4.1 问卷指标体系构建

  本次研究以上述房屋复合价值为理论指导,结合北京艾力森中研咨询有限公司的研究实践,采取焦点座谈会方式进行补充构建,以“您在选择购买房子的时候,哪些因素会影响您对房屋价格的判断?还有呢?还有呢?…”的穷尽式提问,搜集、补充新的主要因素。之后,对所有因素再进行原因和举例说明式追问,以补充搜集更多不同地域、环境和生活习性下的因素指标。最后,根据各因素在房地产运行和交易的情况进行专业归纳,重复因素合并同类项,形成结构相对完善的“房屋价值要素评价指标体系表”,并根据研究需要,设计相应调查问卷。

4.2 房屋价值构成的验证分析

  为了探索房屋属性内在概念关系,对问卷中房屋价值要素评定表的项目得分进行探索性因子分析法(Exploratory Factor Analysis,EFA)。结构清晰的因素分析结果即是量表构想效度(Construct Validity)的直接证据。

4.2.1效度验证

  房屋价值要素评价量表包含22个原始项目,对调查数据进行探索性因素分析,结果如下。样本的KMO值为0.84,Bartlett’S球形检验的c2的值为11990(df=210,P=0.000),表示样本适合进行因素分析。采用主轴因子法(Principal Axis Facto—ring)抽取公因子,应用OBLIMIN方法对初始因子解进行斜交旋转。根据初始因素分析结果进行项目删除,依次删除在各因素上载荷绝对值均小于0.4的项目,同时删除在因素上载荷绝对值之差小于0.2的项目。每次删除一个项目,重复进行多次因素分析。最后保留的项目进行因素分析后,特征根大于1的因素有3个,累积解释量为68%。斜交旋转后所得的转轴矩阵(因子负荷矩阵)Pattern Matrix的结果见下表(表中省略了因素载荷小于0.2的值)。

表 房屋价值要素评价量表各项目的因子载荷表

评价因子

1

2

3

周边医疗卫生资源

.951

   

周边商业配套

.892

   

公共设施及服务

.842

   

道路状况/公共交通等

.823

   

就业或商业拓展/创业机会

.760

   

区位地段

.731

   

政治/法制环境

.730

.209

 

人文环境

.720

   

周边的社会经济发展规划

.684

   

所在学区的中小学质量

.502

.257

 

小区规划

 

.785

 

家具家电品质

 

.762

 

房子大小

 

.717

 

物业管理与服务

 

.707

 

房子装修好坏

 

.660

 

现行房地产调控政策对房价的影响

   

-.977

现行房地产制度对房价的影响

   

-.767

现行首付/利率等金融政策对房价的影响

   

-.766

当地房地产买卖/租赁市场活跃度对房价影响

   

-.675

  根据因素分析的结果,房屋价值要素评价项目聚集在三个因素上。因素1包含医疗、商业配套、交通等区位和区位配套属性,该因素反映了量表构建中的区位配套价值主要要素,所以命名为区位配套属性。因素2包含小区规划等和直接居住体验相关的属性,该因素命名为房屋居住属性。因素3包含与金融投资相关的4个项目,该因素命名为金融投资属性。

  因素分析表明,对于房屋这一具有多种属性的商品,其价值可以从区位配套价值、房屋居住价值和金融投资价值三个维度进行评价。因素分析结果对房屋价值构成的三因素理论提供了有力的数据支持。

4.2.2信度分析

  对房屋价值要素量表因素分析保留后的项目所组成的量表进行内部一致性信度分析(Cronbach's Alpha 系数)。量表总信度值为0.95;区位配套属性量表内部一致性系数为0.95;房屋居住属性量表内部一致性系数是0.88;金融投资属性分量表内部一致性系数为0.94。量表总体信度和分量表信度指标均良好,可以用于后继相关研究。

4.2.3 实证测试

  本次研究,我们使用“现实占比”和“理想占比”两种指标分别对区位配套价值、居住价值和金融投资价值进行问卷测试。

  区位配套价值测试问卷题目: 

  ①现实占比估计:请你估计现在住的房子区位配套属性的价值在房屋总价值中的占比(百分比表示),并对区位配套价值包含的内容进行了举例说明。

  ②理想占比估计:你认为房屋区位配套属性价值在房地产价值中的理想的百分比应该是多少?

  房屋居住价值测试问卷题目:

   ①现实占比估计:请你估计现在住的房屋居住属性的价值在房屋总价值中的占比(以百分比表示)。

  ②理想占比估计:你认为房屋居住属性价值在房地产价值中的合理的百分比应该是多少?

  金融投资价值测试问卷题目:

  ①现实占比估计:请你估计现在住的房子金融投资属性的价值在房屋总价值中的占比(以百分比表示)。

  ②理想占比估计:你认为房屋金融投资属性价值在房地产价值中的合理的百分比应该是多少?

     问卷调查测试结果:

测试类型

实际占比

理想占比

区位配套价值

49.83

37.3

居住价值

25.52

46.81

金融投资价值

24.65

16.15

  在房屋的多重属性或复合价值中,被访者对区位配套价值实际占比的评价均值是49.83%,对区位配套价值理想占比的评价均值是37.3%;对房屋居住价值实际占比的评价均值是25.52%,对房屋居住价值理想占比的评价均值是46.81%;对金融投资价值实际占比的评价均值是24.65%,对金融投资价值理想占比的评价均值是16.15%。 

  本次研究结果表明:在实际占比中,区域配套价值占比最高,为49.8%;在理想占比中,房屋居住价值占比最高,为46.81%。也就是说:现实中,人们实际购买获得的价值,主要表现在区位配套价值方面,而不是居住和投资价值,而且,人们给予较高理想需求的居住价值,在目前是不能满足的。

5  应用展望

  本研究发现:构成房价驱动的市场支撑要素是负载在区位之上的资源、配套要素,而不是别的什么其它因素。特别是日益稀缺而必须的公共资源和配套的满足。关于房价及调控问题,人们争议不断。但破解市场难题,还应该从市场需求端寻找突破。艾力森研究发现,资源稀缺性,是推高商品房价格的关键因素。高房价形成及调控不灵的推手是:资源与配套供应的过度差异化。这种差异化,在城市之间和同一城市区位之间,都表现得日趋明显。

  由此可见,建立房地产长效机制的思路应该是:

· 从房价支撑因素入手,逐步缩减土地、区位附着的公共资源、配套、服务等差异性,阻止区位配套价值资本化、金融化趋势;

· 以人口、资源均衡化、均等化为目标,推进户籍、就学、医疗、退休等公共配套、公共资源和社会福利、权益等的分配机制改革;

· 从市场化和社会保障两方面协同构建房地产长效机制,以提升安居质量和制度升级。

  面对新百年,我国经济将从高速度发展转向高质量发展,缩小人民日益增长的美好生活需要与不平衡不充分的发展之间的矛盾,为房地产业发展提出更高目标。建立长效机制,破解高房价难题,只是时间问题,我国人居发展必将进入全新境界。

 

【参考文献】

 [1]Petty William. 赋税论[M]. 邱霞, 原磊, 译. 北京: 华夏出版社, 2006.

 [2]于新. 劳动价值论与效用价值论发展历程的比较研究[J]. 经济纵横, 2010(3):31-34.

 [3]Mankiw N. Gregory. 经济学原理:微观经济学分册[M]. 梁小民, 梁砾, 译. 北京: 北京大学出版社, 2015.

 [4]Varian H R. Intermediate Microeconomics: A Modern Approach[M]. 费方域等, 译. 格致出版社,上海三联出版社,上海人民出版社, 2011.

 [5]吴迪. 浅析三种价值论的交集[J]. 经济研究导刊, 2009(16):1-3.

 [6]巴红臣. 统一价值理论的思考——对劳动价值论、均衡价值论和边际效用价值论的综合考量[J]. 经济研究导刊, 2012(35):8-11.

 [7]张昆仑. 试论马克思的劳动价值论与西方效用价值论之相通点[J]. 现代财经:天津财经大学学报, 2009(1):3-8.

 [8]晏智杰. 经济学价值理论新解——重新认识价值概念、价值源泉及价值实现条件[J].北京大学学报(哲学社会科学版), 2001(06):10-17.

 [9]李国柱. 房地产价格指数的编制方法[J]. 统计与决策, 2003(11):41-42.

[10]曹振良等. 房地产经济学通论[M]//北京: 北京大学出版社, 2003:96.

[11]宋倩. 城市公共品供给对商品住宅价格的影响因素研究[D]. 四川农业大学, 2016.

[12]黄静, 石薇. 城市公共品在住房价格中的资本化效应测度——以上海市为例[J]. 城市问题, 2015(11):69-78.

 

作者简介:洪文平(海平),1963-,男,湖北人,法国行政管理预备学院高级工商管理硕士,北京艾力森中研咨询有限公司总裁、分析师,北京无形资产研究院执行院长。主要研究方向是人居、假日消费经济,农村经济及公共事务评估。

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公司参加《市场调查机构资质等级规范》标准...

2020-12-29

       2020年12月15日,中国市场信息调查业协会《市场调查机构资质等级规范》团体标准项目启动会在北京召开。北京艾力森中研咨询有限公司等22家编制单位的34名代表参加了启动会。会议介绍了该团体标准项目的筹备和进展情况,围绕标准草案的增补、修订和完善进行了交流和研讨。该团体标准的制定,将对我国市场信息调查行业的有序运行、服务升级与创新发展,起到有力的引导和规范作用。

       会议由中国市场信息调查业协会标准与认证委员会会长乔华阳主持,中国市场信息调查业协会秘书长隋胜利做会议致辞。隋胜利秘书长在致辞中介绍了我国标准化建设和改革的发展概况及趋势,团体标准近年来加快发展的态势,以及团体标准在我国标准体系中的重要地位和作用。

       协会副会长白欢鹏、周江、沈浩,中国市场信息调查业协会副秘书长崔振声、姜冰,中国市场信息调查业协会区块链委员会秘书长黄永彬出席会议。会议联系行业实际,围绕《市场调查机构资质等级规范》团体标准草案初稿的充实、修改、完善,进行了充分的讨论交流,并对后续标准修订工作做了安排。北京华通人商用信息有限公司、北京美兰德信息咨询有限公司、浙江省统计信息调查服务行业协会、北京环亚市场研究社、益普索(中国)咨询有限公司、北京零点有数数据科技股份有限公司、央视市场研究股份有限公司、北京瑞策科技有限公司、北京艾力森中研咨询有限公司、山东水滴大数据有限公司、北京中治平安商务服务有限公司、立信(重庆)数据科技有限公司、广西盛路商务咨询有限责任公司、吉林省东峰科技有限公司、欧睿信息咨询(上海)有限公司、特恩斯新华信市场咨询(北京)有限公司、成都达智咨询股份有限公司、秒针信息技术有限公司等二十余家27位企业代表出席会议,其中7位企业代表远程参会,共同为团体标准制定建言献策。出席企业主要为该团体标准编制组成员单位和行业龙头企业。

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租购并举,开始行动了吗?...

2020-11-07

 上周五,艾力森分析师洪文平再次做客北京城市广播“楼市好声音”,从市场研究公司角度和主持人高滟一起探讨租购并举新政话题。

    最近,北京市发布的集体土地建设租赁住房的相关政策,被业内解读为是从供需结构上改变北京租房市场,如果建设计划落实到位,将能大幅度缓解区域租赁市场的供需平衡,平稳租金价格。租赁产业链条蕴藏的巨大市场空间吸引了各路企业纷纷布局。其中,最受注目的是房地产企业与银行业陆续进驻。那么未来租购并举的时代将会如何?今天我们一起来聊聊。

(以下内容根据节目整理,部分数据来自中国新闻网、证券日报及艾力森公司)

1、最近北京的房屋租金和交易情况是怎样的?

是下降的!从今年7月以来,北京住房租赁市场交易量、租金价格就持续走低,10月租金进一步回落,创下2017年新低,跌幅为今年十个月以来之最。有几个数字:2017年10月,北京住房租赁交易量环比9月下降了2.7%,租金环比9月下降了4.2%,降幅为今年最大。今年前八个月的租金维持在4400元/套左右,环比涨跌幅度都在2%以内,走势整体较为平稳。但到9、10两个月,价格跌幅明显扩大,与年初租金均价相比,目前租金已经下降了8.2%。随着年底的临近,北京住房租赁的需求人群在减少,交易量将持续下滑,到春节,租房需求还将减少,租赁交易量还会继续下降。需求下滑,没有支撑的租金也自然要下滑。

与往年相比,今年10月的租金价格走势较为特殊,年底租金低于年初的情况也曾出现过,但这么大的降幅却较为罕见。

2、租购并举的出现对于租赁市场会有怎样的影响?

有一个文件最说明问题:11月16日,北京市规划国土委、市住建委联合印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》,这个文件很可怕!文件说,从今年起的5年里,北京将供应1000公顷集体土地,用于建设集体租赁住房。
从目前各区规划部门释放的信息看,这些未来入市的集体租赁房,很多位于五环以内,交通方便,同时还将有教育等配套设施配备。?
从中央的顶层设计到各地陆续出台扶持政策,今年可谓是租赁的“红利年”。此次北京发布集体土地建设租赁住房的相关政策,被业内解读为是从供需结构上改变北京租房市场,如果建设计划落实到位,将能大幅度缓解区域租赁市场的供需平衡,平稳租金价格。

3、今年国家对于租赁市场的整改力度是非常大的,包括以后租房要在监管平台上备案了,为什么国家这次要这么大力度的整改租赁市场?

这里有几个数据,说目前北京的租赁市场,有73%的承租人权益曾受过侵害,其中33.3%曾遭遇房东无补偿临时清退,41.3%承租租金不按合同承诺,随意上涨,43.8%表示曾遭遇黑中介克扣骗取中介费。
以上这些数据太夸大了,我不同意!没有这么厉害。北京租赁市场总体来说还是不错的,根据我们艾力森公司的调研数据,存在上述侵权现象的情况总体不过三分之一。实际表现在近十年,以前不是这样。
正因为这样,北京的新出的文件规定:严禁通过出售或者以租代售租赁房屋形式获得收益,承租租金会参照区位、周边市场及配套设施一系列因素予以规范,严禁出现租金三年内暴涨暴跌情形,鼓励承租人签订三年期以上租约,同时允许短期承租现象存在。可见,侵权、欺客问题,政府已经开始改变了!

4、未来将会有多少租赁房入场?

关于租房市场的数据,一直无法精确统计,我们市场调查咨询公司也没有办法解决。不过,我们可以这样算一下账:按2200万常住人口算,外来人口大约是500万,外来人口租户估计230多万套,加上本地租户,租房总套数大约是250~260万套的规模。
看看最近的动作:
首先,北京年内供应的70年持有型出租房源已经超过1.5万套,叠加2016年,累计已经达到了142万平方米,大约2.4万套出租房。也就是最近两年就新供应了2万多套。其次,集体土地建设出租房,北京已经有三个试点项目:海淀唐家岭项目、温泉镇351地块项目,朝阳区泓鑫家园小区三个集体建设用地建设租赁住房项目,5600套住房入住租户,大规模的供应对于缓解区域租赁市场供需平衡,平稳租金对市场的确有很大影响。
推算一下,未来5年,大约会有30-40万套租赁房源是集体产权出租房,如果按租赁房源总量250万套计,将新增加集体产权的租赁房源将占15%以上。所以,如果政府的计划如期完成的话,北京市场未来5年的租金是下降态势的。

5、“租购同权”在子女入学上能否真正实践?

“租购同权”的本质是让租房人和业主获得共同的权利,包括学区、户籍等,其中最重要的是就近入学权。但过去的政策实际上“租购同权”只是能让租房者参加入学排队,不能完全保证所有的租房者和业主同时享受优质的教育资源。不仅租房者和业主不能同权,购房年限不同的业主、户籍和房屋产权不一致的业主,排队顺序也不一样。造成这些问题的原因是教育资源的稀缺。
不过,我却有不同的看法:就我近两年实际接触并得到验证的情况是:不少主城区的外地租户子女就学还是可以得到保证的。只要手续合法、齐全,大多外地在京人员的子女还是能够就学的。原因也是因为这些地方近两年的教育资源相对有保障,是否有教育资源,有学位,才是根本保障!
也有人认为,“租购同权”虽然能让住房产权与教育、医疗等资源脱钩,实现“房子是用来住的”的意图,可能抑制房价虚高。但如果简单地进行赋权,而不是均衡优质教育资源、增加学位,“租购同权”也或许会进一步推高学位房的租赁价格,进而推高学位房的售价。
我以为,这些正是未来具体政策的观察点!只要政策制订接地气,租购同权将极大的激励租房消费的需求。

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楼市好声音:洪文平解读十九大的最长掌声...

2020-11-07

    近日,艾力森中研咨询有限公司分析师洪文平做客北京城市广播楼市好声音,和主持人周杰共同解读十九大报告中的楼市新政。

据统计,十九大报告共赢得71次掌声。当习总书记说到“房子是用来住的、不是用来炒的”,会场响起密集、响亮的掌声。那么,居民有何需求?政策有何导向?楼市何去何从?刚刚拉开序幕的“十九大”正为我们拨开了迷雾。

    1、在谈到民生的一节里,报告这样提到了楼市:
    坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。
    据“中青在线”报道,当领导人说出“坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位”时,全场长时间响起热烈掌声。随后,在提到“住有所居”时,现场再次响起掌声。由此可见,大家对住房问题的关注和民心、党心所向。乍看起来,这段话跟以前的表述没有什么区别。但细读起来,还有能发现很多新意。第一、“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”,这句话不算新。但正式写入“大会报告”,还是意义重大的。因为“大会报告”是当今中国政策表达的最高规格文本,至少指导下一个5年,甚至更长时期的工作。
    2、“让全体人民住有所居”,体现出什么?

    这里面突出了“全体人民”,告诉我们住房作为“生活必需品”的属性是不容质疑的。“住有所居”,重点在“居”,它的含义包括“租”和“购”。并没有承诺“大家都买得起住房”。总之,从报告使用的措辞看,党和政府越来重视住房问题,把住房的性质很大程度上定位为“生活必需品”,视为保障人民“生存权”的重要内容。通过“大会报告”做出了一个承诺——让全体人民住有所居。而且,将把租赁住房放在更加重要的位置。

    预计未来围绕着住房租赁,将在金融、税收、产业等政策上给予重要支持。正因为如此,今天市场上“租房概念股”出现了显著上涨。

    3、具体的政策导向我们为大家一一梳理下:

    从长期政策来看,十八大前后到十九大,调控经历了“收紧-放松-收紧”三段周期。在2012年十八大之前,“国十一条”和“新国十条”就已经奠定了紧缩政策的基调,随后一直到13年初都呈现收紧状态;2014年的“930房贷新政”给了房地产市场发挥的契机,一直到2016年初,政策再一次收紧。

    4、通过一连串得政策调控,市场反应如何?
对照时间节点,市场反应如下:
    调控之下,我国房地产市场产生了相应反馈,从上图可以看出,新房市场及二手房市场都在2013年和2015年出现明显的分化拐点。2013年后,“新国五条”体现了因城施策的调控特点,同期产生相应价格波动;2015年,较为宽松的政策环境刺激了价格攀升,2016年末,进入2017年,市场转向。

    以上为节目部分内容。

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房地产长效机制渐显人才保卫战再起...

2020-11-07

    经过近一年的各项限制性调控,房地产长效机制已经越来越清晰可见,城市之间的竞争再次表现为人才保卫战新格局。这是艾力森高级研究分析师、董事长洪文平对《中国建设报》等媒体采访及在新媒体上的发言。
    我们的观点有:1,去化房地产的投资属性、还原其居住属性,是本轮限购性政策调控的关键!做出这样的持续政策决策,起因在于对中国经济、社会发展进入新的阶段战略性认识,起因于房地产制度已经完成其历史使命、跟不上新时代发展的客观现实,也起因于新的改革思路、政策体系的转化。2,房地产已经进入新的市场阶段,最大的不同在于:求精、求真、求新,而非满足数量。中国人居消费已经进入全新的形态。3,互联网深刻的改变着我国人居和社群生活方式,未来的居住、办公和行游、度假方式,都将发生更大的改变,房地产潜力依然很大,依然是一个值得深耕、发掘的巨好经营领域。4,新的房地产,将更加倚重于人口的流动与生态,而非土地的围栏,人才更将成为城市活力和经济、社会、文化等综合发展的刚性资源。
(Haprian/文)

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洪总等赴呼伦贝尔大草原考察旅游现状...

2020-11-07

    8月,洪总等一行来到呼伦贝尔大草原,就草原生态、旅游和度假消费形式等,进行了专门考察。
    本次考察,对海拉尔、满洲里两个草原城市进行的现场调研,涉及房地产、城市交通、旅馆等基础设施发展情况,对草原水系、河流、湖泊等进行了直接观察和寻访调查,对草原景观、项目开发现状和消费类型、服务方式等进行了直接体验,形成初步评价意见和预测性发现。
    艾力森自1997年就开始研究假日及旅游消费,曾重点研究过春节、圣诞节及端午节等长假消费和度假问题,发表过长假消费的专题调研报告和改革建议。艾力森我国在假日及旅游消费研究的专业机构。近年来,艾力森多项研究表明,假日消费和旅游消费将面临新的市场需求,将是启动新的经济增长的重要方面,但是,目前业界提供的产品和服务却不适应新的市场需求和变化。为此,艾力森董事长、高级分析师洪文平专程来到呼伦贝尔大草原,就草原生态、旅游、度假、产业发展等内容进行考察和体验。
(Haprian/文)

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艾力森文化产业与互联网研究规划初步形成...

2020-11-07

    半年来,经与中国文化网络传播研究会金海峰副会长、曹雅欣副秘书长、洪洋老师等的多次研讨、交流,就文化产业和互联网研究合作,形成了初步的合作规划。
    其中包括:1,互联网文化产业发展与政策研究;2,互联网消费专题研究;3,网络文化大数据分析;4,舆情研究、培训。
    近期,艾力森将为中国文传会提供“文传榜”大会的专项数据支持。
(文/HAPRIAN)

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洪总等人员专程到雄安新区做现场调研...

2020-11-07

  5月中旬,艾力森总经理洪文平和副总李锦、研究员王娇等一行专程到河北省白洋淀地区就雄安新区建设主题进行现场调研。
    调研团队从白沟下车,分别到容城、新安和雄县及高阳、任丘等进行实地观察和探访,深入白洋淀中心水域,对新区建设规划和产业发展做出前瞻性的预判和分析。
    本次调研目的是对雄安新区的国家大事、千年大计定位进行现场理解,对新区建设进行主题性预判。
(文/HAPRIAN)

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中国经济趋势研究院发布2017中国家庭财...

2020-11-07

    【说明】:覆盖24个省份、435个县、36000户家庭入户访问数据的《中国家庭财富调查报告(2017)》正式发布!中国家庭人均财富有多少钱?增长速度多少?多少家庭有汽车?存钱大家爱去哪儿?家庭投资选股票or基金?互联网金融究竟有多热?……这些问题有答案了。本次调查由经济日报中国经济趋势研究院主持完成,北京艾力森中研咨询有限公司携各地同事历时近半年、投入500多人次承担全国现场数据采集调研工作,大家爬山涉水,风雨兼程,只求一个个数字的真实有效性……

    □ 2016年我国家庭人均财富为169077元,与2015年相比,增长幅度为17.25%,其中城乡差异较为明显

    □ 2016年全国人均房产净值是人均可支配收入的4.48倍,相比人均房产原值,房产升值幅度达61%。相对于房产现值而言,负债率仅为5%

    □ 数据显示,2016年家庭新增投资几乎都在储蓄上,其他资产投资则非常少

    由经济日报社中国经济趋势研究院编制的《中国家庭财富调查报告(2017)》5月24日发布。报告基于覆盖了24个省份、435个县共36000户家庭的入户访问调查数据,涉及中国家庭财富的规模与结构、城乡与区域差异、金融资产和住房、家庭投资理财决策、互联网金融等方面,全面、客观地反映了当前我国家庭财富基本状况,并对2015年和2016年我国家庭财富状况作了比较分析。

    家庭人均财富16.9万元

    家庭财富由金融资产、房产净值、动产与耐用消费品、生产经营性资产、非住房负债以及土地等六大部分组成,其中房产净值是指房产现价减去住房债务,非住房负债是指除住房债务以外的其他一切债务。

    调查数据显示,2016年我国家庭人均财富为169077元,与2015年相比,增长幅度为17.25%,其中城乡差异较为明显。此外,家庭财富也存在着一定地区差异,东部地区家庭人均财富水平最高,中部地区次之,西部地区最低。从数值上看,东部地区家庭人均财富为242604元,中部、西部地区分别为119768元和92304元,东部地区家庭人均财富分别是中部、西部地区的2.03倍和2.63倍。

    家庭人均财富增长,一方面是由于收入的累积作用,另一方面则是由于财产的市场价值有所提高。2016年房价继续走高,推动了房产净值增长。相比2015年,2016年全国居民房产净值增长幅度达17.95%,城镇居民更多地从房产价格上升中获益。房产净值的增长也成为家庭人均财富增长的最重要因素,对全国居民而言,房产净值的增长额占到了家庭人均财富增长额的68.24%。与农村居民相比,城镇居民房产净值增长在家庭人均财富增长中的比重更大。

    影响财富的主要因素

    根据户主特征对样本分类比较发现,户主文化程度不同的家庭,在人均财富上存在着较大差异。例如,户主文化程度为本科或本科以上的家庭,其人均财富是户主文化程度为小学或小学以下的家庭的3.38倍。

    除了教育之外,户主的职业、就业身份、健康状况等因素也影响着家庭人均财富。从户主职业调查结果来看,户主为单位或部门负责人的家庭有着最高的人均财富,在全国样本中,这一数值为294773元。户主为非技术工人或农民的家庭人均财富水平最低,在全国样本中,这一数值为96005元。从户主就业身份来看,城镇地区户主就业身份为雇主的家庭拥有最高家庭人均财富,而农村地区户主就业身份为雇员的家庭拥有最高家庭人均财富。在城镇地区,户主就业身份为雇员的家庭的人均财富分别是户主为雇主以及户主为自营劳动者的家庭的0.85倍和1.15倍。在农村地区,户主就业身份为雇员的家庭人均财富分别是户主为雇主以及户主为自营劳动者家庭的1.18倍和1.36倍。

    调查数据显示,健康对收入以及财富都有着促进作用。户主健康状况良好、一般以及欠佳家庭的人均财富分别为191507元、120715元以及67457元。对城乡家庭而言,户主健康状况良好与户主健康状况一般的家庭在人均财富上的差距较小,户主健康状况一般与户主健康状况欠佳的家庭在人均财富上差距较大。

    房产占总资产近七成

    房产净值是家庭财富最重要的组成部分。在全国家庭的人均财富中,房产净值的占比为65.99%,在城镇和农村家庭的人均财富中,房产净值的比重分别为68.68%和55.08%。

    调查数据显示,全国人均房产净值是人均可支配收入的4.48倍,相比人均房产原值,房产升值幅度达61%。相对于房产现值而言,负债率仅为5%。尽管农村房产价值低,但农村居民房产债务负担却高于城镇居民。分地区来看,东部地区房产净值明显高于中、西部地区,是中部地区的2.37倍,西部地区的2.7倍,远高于东部与中部地区以及东部与西部地区的人均可支配收入之比。

    从住房数量来看,平均而言,全国家庭自有住房套数平均为1.044套。调查数据显示,目前我国农村居民家庭居住房屋主要是自建住房,占比达85.62%,城镇地区则主要来自于购买的住房,占比54.15%。无论是购买政策性住房还是租住政策性住房,农民工占比均远低于城镇非农民工家庭。此外,中等收入家庭享受政策性住房的比例最高。从调查结果来看,未来1年内,想要买房的家庭占比远高于想要卖房的家庭占比,二者分别为6.6%和0.87%,仅依靠二手房交易难以实现供需平衡,新建商品房仍然有较大的市场空间。分地区来看,西部地区住房需求最高,其次是东部地区,中部地区需求最低,供需缺口的地区排序也基本如此。

    动产中家用汽车份额最高

    在家庭动产中,家用汽车所占份额最高,且汽车在城市家庭相较于农村家庭更为普及。不过,汽车信贷普及水平不高,无论是汽车抵押贷款,还是贷款购车的家庭比例均不高。新能源汽车方面,随着近年来国家政策的大力推行,也拥有一定占有率,全国被调查家庭新能源汽车的拥有率为2%,普及水平还比较低。家庭不选择新能源汽车的主要原因集中在汽车价格高、续航能力差等方面。

    从城乡来看,城镇居民的家庭人均动产均高于农村地区。其中,城镇居民家庭的人均家用汽车的价值是农村的3.66倍。同时,各地区之间家庭人均动产的保有量也存在较大差异。总体来看,东部地区家庭的人均动产远高于中西部地区的家庭,就家庭人均动产中份额最大的家用汽车、家用电器和家具而言,东部地区家庭的这三类动产分别是中部地区的1.94倍、1.61倍和1.97倍。

    调查中可以看到,随着户主受教育水平的提高,其家庭的各项人均动产都逐步提高,而作为最主要的家庭动产,家用汽车也随着户主受教育水平的提高而大幅提高。当户主的受教育学历是大学及以上时,其家庭的人均家用汽车价值是户主为小学及以下家庭的7.07倍,其他家庭人均动产提高的幅度比较缓慢,额度也相对较小。

    随着居民收入水平的提高和消费结构的改变,有10.6%的被调查家庭在未来3年考虑买车。从城乡和地区结构看,城市地区家庭购车意愿明显高于农村地区,购车意愿在东部地区、中部地区和西部地区家庭之间呈现递减趋势。

    新增投资多为储蓄

    金融资产在家庭财富中也有着极为重要的地位。家庭金融资产分布显示,家庭储蓄在家庭金融资产中独占鳌头。

    数据显示,家庭新增投资几乎都在储蓄上,其他资产上的投资则非常少。在家庭储蓄的主要原因中,位居前几位的分别是“应付突发事件及医疗支出”占41.9%;“为养老做准备”,占34.19%;“为子女教育做准备”,占33.56%;“不愿承担投资风险”,占24.27%。城乡家庭储蓄的主要原因相似。

    由于银行布点、经营规模等原因,居民办理业务的主要银行方面明显呈现两极分化。从全国来看,居民办理业务的银行按照比例大小,前五位分别是中国工商银行,占21.77%;农村商业银行/城市商业银行,占20.81%;中国农业银行,占16.86%;中国建设银行,占12.2%;邮政储蓄银行,占比11.29%。其中,城乡居民办理业务的银行顺序有所差异。城市家庭经常去的银行分别是中国工商银行,占30.25%;中国建设银行,占17%;中国农业银行,占14.88%。农村地区家庭经常去的银行则主要是农村商业银行/城市商业银行,占38.28%;中国农业银行,占19.73%;邮政储蓄银行,占14.99%;中国建设银行,占5.25%。居民较为青睐大型国有银行、城乡商业银行和邮政储蓄银行,一些股份制银行的比例较低,有的不足1%。在城乡家庭对银行业务的满意度上,仍有将近25%的家庭不满意或者表示服务一般。由于城乡居民经常去的银行相对集中,而且以国有银行为主,店大欺客现象依然比较明显。

    互联网金融以消费支付为主

    从全国范围统计数据来看,互联网金融最主要的功能还是消费支付功能,且使用过互联网金融投资功能的群体明显大于通过互联网融资的群体。在我国,城乡之间的互联网金融使用情况相距甚远。分地区来看,在互联网消费支付和互联网金融投资方面,均呈东中西梯度分布,但用互联网进行融资是个例外,呈现出中西东这样很特别的梯度分布。

    互联网消费支付手段比较普及,从调查数据来看,支付宝和微信支付双雄并立的局面仍未打破,个人网上银行也占有较高的比重,蚂蚁花呗、京东钱包、百度钱包、移动电子钱包等品牌市场占有率相对较低。在使用互联网消费支付的用户中,20岁至50岁的居民占据了主体地位,占比达到85.80%,其中以20岁至30岁的人群比例最高。从受教育程度来看,随着受教育水平的提高,使用互联网消费支付的比例也越高,大专及以上群体中使用互联网消费支付的比例超过了93%,小学文化程度者中只有43.28%的人使用互联网消费支付。

    在互联网金融投资方面,金融创新的重要性更为凸显。数据显示,阿里巴巴旗下的余额宝、招财宝占据了诸品牌的首席位置。随着对货币基金收益的约束造成收益率下降,以余额宝为代表的互联网金融投资方式已经风光不再,但通过互联网参与资本市场交易和银行理财依然相对稳定。就全体人群而言,通过互联网开展金融投资的人均投资金额规模只占全部金融资产的1.3%。总体而言,互联网金融投资开始时间不长,资金规模也还不大,对金融风险的影响比较有限。

    相较而言,互联网融资平台不那么为人们所熟悉,各种产品的知名度还不够高,使用率也相对较低。从调查数据看,陆金所拔得头筹,人人贷作为P2P领域的细分市场龙头也占有一定的份额,宜信以其在小额信贷方面的独特贡献成为细分市场的代表,宜人贷、爱钱进、积木盒子、有利网、人人聚财、拍拍网等品牌市场占有率相对较低。

(经济日报社中国经济趋势研究院)

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