租购并举，开始行动了吗？

 上周五，艾力森分析师洪文平再次做客北京城市广播“楼市好声音”，从市场研究公司角度和主持人高滟一起探讨租购并举新政话题。

    最近，北京市发布的集体土地建设租赁住房的相关政策，被业内解读为是从供需结构上改变北京租房市场，如果建设计划落实到位，将能大幅度缓解区域租赁市场的供需平衡，平稳租金价格。租赁产业链条蕴藏的巨大市场空间吸引了各路企业纷纷布局。其中，最受注目的是房地产企业与银行业陆续进驻。那么未来租购并举的时代将会如何？今天我们一起来聊聊。

（以下内容根据节目整理，部分数据来自中国新闻网、证券日报及艾力森公司）

1、最近北京的房屋租金和交易情况是怎样的？

是下降的！从今年7月以来，北京住房租赁市场交易量、租金价格就持续走低，10月租金进一步回落，创下2017年新低，跌幅为今年十个月以来之最。有几个数字：2017年10月，北京住房租赁交易量环比9月下降了2.7%，租金环比9月下降了4.2%，降幅为今年最大。今年前八个月的租金维持在4400元/套左右，环比涨跌幅度都在2%以内，走势整体较为平稳。但到9、10两个月，价格跌幅明显扩大，与年初租金均价相比，目前租金已经下降了8.2%。随着年底的临近，北京住房租赁的需求人群在减少，交易量将持续下滑，到春节，租房需求还将减少，租赁交易量还会继续下降。需求下滑，没有支撑的租金也自然要下滑。

与往年相比，今年10月的租金价格走势较为特殊，年底租金低于年初的情况也曾出现过，但这么大的降幅却较为罕见。

2、租购并举的出现对于租赁市场会有怎样的影响？

有一个文件最说明问题：11月16日，北京市规划国土委、市住建委联合印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》，这个文件很可怕！文件说，从今年起的5年里，北京将供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房。
从目前各区规划部门释放的信息看，这些未来入市的集体租赁房，很多位于五环以内，交通方便，同时还将有教育等配套设施配备。?
从中央的顶层设计到各地陆续出台扶持政策，今年可谓是租赁的“红利年”。此次北京发布集体土地建设租赁住房的相关政策，被业内解读为是从供需结构上改变北京租房市场，如果建设计划落实到位，将能大幅度缓解区域租赁市场的供需平衡，平稳租金价格。

3、今年国家对于租赁市场的整改力度是非常大的，包括以后租房要在监管平台上备案了，为什么国家这次要这么大力度的整改租赁市场？

这里有几个数据，说目前北京的租赁市场，有73%的承租人权益曾受过侵害，其中33.3%曾遭遇房东无补偿临时清退，41.3%承租租金不按合同承诺，随意上涨，43.8%表示曾遭遇黑中介克扣骗取中介费。
以上这些数据太夸大了，我不同意！没有这么厉害。北京租赁市场总体来说还是不错的，根据我们艾力森公司的调研数据，存在上述侵权现象的情况总体不过三分之一。实际表现在近十年，以前不是这样。
正因为这样，北京的新出的文件规定：严禁通过出售或者以租代售租赁房屋形式获得收益，承租租金会参照区位、周边市场及配套设施一系列因素予以规范，严禁出现租金三年内暴涨暴跌情形，鼓励承租人签订三年期以上租约，同时允许短期承租现象存在。可见，侵权、欺客问题，政府已经开始改变了！

4、未来将会有多少租赁房入场？

关于租房市场的数据，一直无法精确统计，我们市场调查咨询公司也没有办法解决。不过，我们可以这样算一下账：按2200万常住人口算，外来人口大约是500万，外来人口租户估计230多万套，加上本地租户，租房总套数大约是250~260万套的规模。
看看最近的动作：
首先，北京年内供应的70年持有型出租房源已经超过1.5万套，叠加2016年，累计已经达到了142万平方米，大约2.4万套出租房。也就是最近两年就新供应了2万多套。其次，集体土地建设出租房，北京已经有三个试点项目：海淀唐家岭项目、温泉镇351地块项目，朝阳区泓鑫家园小区三个集体建设用地建设租赁住房项目，5600套住房入住租户，大规模的供应对于缓解区域租赁市场供需平衡，平稳租金对市场的确有很大影响。
推算一下，未来5年，大约会有30-40万套租赁房源是集体产权出租房，如果按租赁房源总量250万套计，将新增加集体产权的租赁房源将占15%以上。所以，如果政府的计划如期完成的话，北京市场未来5年的租金是下降态势的。

5、“租购同权”在子女入学上能否真正实践？

“租购同权”的本质是让租房人和业主获得共同的权利，包括学区、户籍等，其中最重要的是就近入学权。但过去的政策实际上“租购同权”只是能让租房者参加入学排队，不能完全保证所有的租房者和业主同时享受优质的教育资源。不仅租房者和业主不能同权，购房年限不同的业主、户籍和房屋产权不一致的业主，排队顺序也不一样。造成这些问题的原因是教育资源的稀缺。
不过，我却有不同的看法：就我近两年实际接触并得到验证的情况是：不少主城区的外地租户子女就学还是可以得到保证的。只要手续合法、齐全，大多外地在京人员的子女还是能够就学的。原因也是因为这些地方近两年的教育资源相对有保障，是否有教育资源，有学位，才是根本保障！
也有人认为，“租购同权”虽然能让住房产权与教育、医疗等资源脱钩，实现“房子是用来住的”的意图，可能抑制房价虚高。但如果简单地进行赋权，而不是均衡优质教育资源、增加学位，“租购同权”也或许会进一步推高学位房的租赁价格，进而推高学位房的售价。
我以为，这些正是未来具体政策的观察点！只要政策制订接地气，租购同权将极大的激励租房消费的需求。