房地产新模式,如何新?

2022-03-17 14:50:17 295 ARC

----洪总关于2022年“两会”房地产政策的解读

今年两会”,对房地产的要求,有100多字的内容我念一下:

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,稳地价、稳房价、稳预期,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

100多字的描述基本强调最近几年来国家房地产政策,比方说不炒”、“因城施策,还有3个稳定价稳房价稳预期最后一句话是促进房地产业良性循环和健康发展,这是最终目的但我认为今年“两会”房地产政策明显的提法是“新模式”

下面,16个字、4个概念来解读一下这个“新模式”

第一个概念是功能创新

就是从房屋居住的功能上,满足新的需求比方说我们现在的房子无论是首次购买的刚还是改善型需求基本都是按照50、60、70、80后的生活方式和需求建造的,但的需求已经是互联网条件下生活的90后00后或新的10生活方式变了,但我们任然盖的是老人儿生活的房子,这肯定满足不了需求的。再如,国家鼓励生过去独生子女政策下,两居室是最合理的家庭住房,但生两孩儿或三孩儿的话,就必须增加房这就是功能不仅是硬性的刚需功能未来生活更加多元化,人们的需求还有很多很多软性的功能要求,都需要创新这就是我说的房地产下一步非常关键的一个概念。

第二个是概念是:配套均衡

这是我们艾力森中研公司近些年房地产研究中的一个重要发现房地产为什么价格涨的这么这么快?其真正的支撑因子不是什么人口、金融和土地,而是公共配套的过度差异化和公共资源的过度稀缺化。比方,大城市公共设施公共配套非常好,小城市乡村的公共配套越来越差或稀缺,经济学的原理有个很重要的规律是稀缺越稀缺的东西就必然越贵!所以高房价的形成的真正机理就是资源稀缺性比如教育资源医疗资源,这些都很直观还有就业的机会、交通便利性等都属于很容易稀缺的公共配套。这些资源和配套,承载着人生重要的教育、健康和发展的机会。当然,乡村也有很珍贵、很稀缺的资源,空气也是极度差异化的重要资源。新的乡村振兴战略,很可能促使我们的乡村这些优质生态资源也将成为新的稀缺性资源或财富。随着新的城市与逆城市化的历史进程到来新的潮流必将是城市与乡村互融、协同发展无论是城市的住房,还是乡村的住所都会做成资源或配套相对齐全的产品。配套资源的相对平衡,将是未来最值得深研的课题,这是一个重要的新契机结合我到前面说的功能创新我认为这是未来房地产新模式的关键之关键

第三个概念产业革新

就是新的发展模式,也就是如何探索一个新的发展模式我认为这绝不是一个简单的改变是过去几年都在提的房地产长效机制的升级说法。要探索一个的、适合未来消费需求和国家发展战略的新的产业制度和住房供给体系包括政策、法规,也包括新型供需关系,是个广阔的概念我总结产业革新”。房地产业需要一个完整产业链的变革,生产力进步了,生产关系不得不随之进度。需求、配套关系变了,教育、医疗和就业在城市相对饱和了,人们对乡村生态环境渴望和依赖将成为新的稀缺性需求。满足这种需求的供应方式,能不改变吗!这肯定不是一场巨变包含广泛的社会、经济内涵的革命性的改变

第四个概念财富稳定

据我们艾力森公司多次相关项目的研究表明,中国人的财富,70%以上都是房子。国家财富其实也差不多。我们总体一大半的财富,都是房屋。对于一个正在发展的国家来说,稳定发展,必将是一个长远的基础性目标。你买了房子就希望它降价、缩水,国家肯定要消除不稳定因素。作为不动产的房地产将越来越成为一个民生、经济的稳定器,不会大起大落的变化。

因此,今年的“两会”,实际上是发出了一个探索房地产新模式的指令这就是我的解读。

今天说到这以后我将随时跟大家分享我们市场研究的发现和体会,供大家参考

 

(作者:洪文平,北京艾力森中研咨询有限公司总经理、高级咨询师)