住宅民生化与房地产精细化开发--海平演讲 2008-5-9

5月上旬，在由我公司长期合作的房地产公司代表等组成的调研咨询沙龙上，海平应客户之邀作了住宅民生化为题的即性演讲。内容如下：

今年初，我在博客里发了一篇博文：《住宅民生化是房地产未来的方向》。眼下，一波又一波的房地产行业奇谈怪论仍然不绝于耳，在各种名人、大腕的一片纷争中，作为一个倾听市场声音的市场研究者，我们认为，未来房地产市场不仅不会太平，而且已经到了一个真正的转折的时候了。价格和市场表现将充满变数，企业决策将充满波折和风险。中国房地产的未来，终极的发展方向只有一个，那就是：住宅民生化是中国房地产业的唯一发展方向。

从国际观点看，中国房地产是独特的，似乎一匹未经驯化的野马，较多的非市场（主观决策）元素、非理性决策行为，使这个市场一开始就缺乏市场本身的自我发育、制约机制。但在市场规律作用下，野马也罢，天马也罢，最终还是要回归到大地原野上来的。对于大多数中国房地产企业来讲，脚踩大地才能找到前进的方向。企业是挣钱的机器，但现代企业也是更生活的提升者和文明的搭建者。生活就是现代企业生存与发展的大地和沃土，企业只有站在为市场、为百姓提供有价值的产品和服务----这个真实的大地上，才会具有永续发展的前途。如果只是脚踩半空浮云、呓语青云至上的粗放经营，只盯住短期和局部的商业利益，没有把产品和服务与居住者生活价值真正的联结起来，那样的经营就背离了现代企业的价值，最终也逃不过昙花一现、梦一场的结局。只有丢掉幻想，丢掉把市场当作玩偶般的炒作、“营销”，告别骗和吹的中国特色经营，真正科学的经营管理企业，建立支撑人类幸福生活的企业实力、文化，以提升居住者生活满意度、快乐度、幸福度为企业经营的操作标杆，这样才是企业经营与发展的机会所在、前途所在。

中国市场是广大的，生机无限的大众生活就是无限的市场商机。生活是任何市场开发的唯一原点、源泉，面对多元化的未来需求和充满生机的巨大市场，聪明的开发商一定将回归理性，走上真正的现代企业营销管理的正路子上来。除此之外，任何投机、侥幸都可能把企业引入毁灭的境地。如果说，前20年，中国开发商是说的多、做的少的话，那么，现在就到了必须把过去说的、吹的东西真正做出来的时候了！

现代市场经济社会是充满人性快乐和生活多元的新型社会形态，对于许多从计划和集权社会走过来的经营者来说，理解现代市场经济社会是比较困难的。面对脚下熟悉而又陌生的大地，我们需要励精图治，需要树立做出精湛事业和作品的态度和经营价值观，而不是只图眼前经济小利和虚名。

中国房地产已经到了精确、精细化营销的时代了！在这个时代里，你建造的将已经不再只是一个静态的房子，一个钢精、砖头砌成的瓦屋，而是一个赋予你的业主特殊生活内容、文化、品质、期望、体验，乃至生活本身的复合体。你需要采用世界上最上乘、最合适的资源、材料，根据对目标购买者、业主需求的有效识别，满足人们最大的偏好，把为客户建造美好家园的豪言壮语真正落实到实处。这样的未来，将是中国房地产企业的必然归宿，也是产业发展之希望所在。

市场研究技术是现代企业发展需要带动起来的。它是企业理性决策的高级参谋，它就象一台听诊器、一把尺子或测量仪，它可以帮助决策者探询客户的深层需求、独特偏好，验证和测试市场竞争的动态变化，从动态变化中找到企业发展、项目开发和市场竞争的最佳方式、策略等。市场研究已经成为世界先进企业营销管理和发展的重要谋士、协同者，也应该成为更多的中国房地产开发商的战略和营销助手。